不動産売買契約Q&A
不動産売買契約
Q&A
初めて不動産の売買契約を締結される方が売買契約書をご覧になった際などに参考にして頂けるよう、分かりやすい言葉、一般的に使われている言葉で、法律の基本的な事項を解説しています。
引渡し完了前の滅失・損傷、危険負担
1. 滅失・損傷
不動産の売買契約を締結する場合に、不動産の「滅失」や「損傷」についての定めをおくことがあります。
「滅失」とは、物理的になくなってしまうことや、効用を失ってしまうこと（全く使い物にならなくなってしまうこと）をいい、公用徴収で取り上げられるなど売主の所有権が消滅する場合もこれに当たります。「損傷」とは、一部の滅失をいいます。
2. 危険負担
売買契約締結後、引渡完了前に、売主または買主の責任で不動産の滅失または損傷が発生すれば、これについて責任を負う売主または買主が契約違反の責任を負うことになります。
これに対して、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由（これを「不可抗力」といいます。）によって不動産が滅失または損傷した場合に、どのように処理すれば良いかが問題となります。このような問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することもあります。
売買契約締結後、引渡完了前に、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由（不可抗力）によって不動産が滅失または損傷した場合（危険負担）について、売買契約書において定めをおく場合には、売買契約は「当然に終了」するものとして、買主は売買代金を支払う責任を負わず、売主が手付金等を預かっている場合には買主に返還するという内容を定める場合や、売主・買主のいずれも売買契約を「解除」することができると定める場合などがあります。
売買契約を締結するに当たって、危険負担についての定めをおく場合には、売主・買主の双方とも、納得のできる内容であるかどうかを確認することが重要です。
