専門家執筆Q&A
不動産売買契約Q&A

不動産売買契約Q&A

不動産売買契約
Q&A

弁護士
田宮合同法律事務所

初めて不動産の売買契約を締結される方が売買契約書をご覧になった際などに参考にして頂けるよう、分かりやすい言葉、一般的に使われている言葉で、法律の基本的な事項を解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、平成27年8月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の売買契約に関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。

売主の説明義務・瑕疵担保責任

Q
物件状況報告書とは何ですか。
A

 物件状況報告書とは、売主が買主に対して売買契約締結時の目的不動産の状況を説明する書面です。

 買主が、売買契約締結前に実際に現地に赴いて目的不動産の状況を確認したとしても、例えば目的不動産が建物であれば雨の日に雨漏りがすることや、土地であれば地中に何らかの有害な物質が埋まっていること等、買主に分からない欠陥が存在する可能性があります。売買契約締結後に、このような欠陥の存在が判明すると、買主が売主に対して売買契約の解除や損害賠償を求める等のトラブルに発展します(【Q 売買契約における瑕疵についての責任(瑕疵担保責任)とは何ですか。】参照)。

 このような契約締結後のトラブルを避けるためには、買主が、目的不動産の状況について十分な説明を受け、納得したうえで売買契約を締結することが重要といえます。

 そこで、目的不動産の状況を説明するための一つの材料として、物件状況報告書があるのです。

Q
売主の説明義務とは何ですか。
A

 売主の説明義務とは、売主が買主に対して目的不動産について説明する義務です。

 売主は、民法で定められる信義誠実の原則(信頼を裏切らず誠実に行動しなければならないという原則)に基づいて、契約締結前の段階であっても、買主に対して目的不動産について説明する義務を負います。

 また、売主が事業者であれば消費者契約法によって、さらに宅建業者であれば宅建業法によっても、説明義務が課されることがあります。こういった売主は、通常、その有する情報量が多いことなどから、より重い説明義務が課されているのです。

Q
宅建業者が仲介する場合でも、売主は説明義務を負うのですか。
A

 宅建業者が仲介する場合、その業者も買主に対して一定の説明義務を負いますが、だからといって必ずしも売主自身の説明義務がなくなるわけではありません。

 宅建業者の専門性が高いとは言っても、全ての事情を把握して説明できるとは限らず、例えば売主にしか知り得ないような情報があるような場合には、売主から説明がなされなければ宅建業者としても買主に説明することは不可能です。したがって、宅建業者が仲介する場合であっても、売主から宅建業者や買主に対して目的不動産についての情報を提供し説明することが極めて重要です。

Q
売主はどのような事柄について説明義務を負うのですか。
A

 売主は、買主が目的不動産を買うかどうかという意思決定をするに当たっての基礎となる、目的不動産の品質について説明する義務を負います。

 例えば、建築制限の有無やその内容など、買主が購入を検討するに当たって通常関心をもつ事項について説明する必要があります。

Q
目的不動産の「瑕疵(かし)」とは何ですか。
A

 目的不動産の「瑕疵(かし)」とは、欠陥や傷などがあって、目的不動産が通常有するべき品質・性能を欠くことです。

 物理的な欠陥だけでなく、例えば自殺者が出ている等、心理的な瑕疵も含みます。また、例えば建築制限がある等、法律上の瑕疵も含みます。

 具体的な売買契約の対象物に「瑕疵」があるか否かは、当事者がどのような趣旨でその契約を締結したのか、といった事情にも左右されます。例えば、中古の建物として買ったのであれば、買主もある程度の傷や不具合は覚悟のうえで買っていると考えられる場合もありますので、それが想定の範囲内のものであれば、瑕疵には当たらないとされることもあります。

Q
売買契約における瑕疵についての責任(瑕疵担保責任)とは何ですか。
A

 売買契約の目的物に、買主が知らなかった欠陥や傷等の瑕疵がある場合に、売主が負う責任のことです。買主は、この責任を負う売主に対し、損害賠償や契約解除を求めることができます。

 売買契約における売主の義務は、その目的物を買主に移転することですので、たとえその目的物に瑕疵があっても、その目的物を買主に移転すれば売主の義務は果たされたということになります。しかし、それでは瑕疵がないと想定して定められた売買代金を支払わなければならない買主と売主との間の利益のバランスが取れないため、そのような場合には売主は瑕疵担保責任を負うこととして、双方の利益のバランスを取っているのです。

Q
瑕疵があることについて、売主が知らなかった場合でも、売主は瑕疵担保責任を負うのですか。
A

 このような場合でも、売主は瑕疵担保責任を負います。

 瑕疵担保責任は、売主が瑕疵について不注意であったからその責任を取ってもらう、というものではなく、あくまでも瑕疵のある目的物を引渡した売主と瑕疵がないと想定して定められた売買代金を支払う買主の利益のバランスを取るために法律で認められた責任であるため、売主の認識は関係がないのです。

Q
売主はいつまで瑕疵担保責任を負うのですか。
A

 売主は、原則として、買主が瑕疵の存在を知った場合はその時から1年間、買主が瑕疵の存在に気づくことがなくても目的物の引渡しから10年間は瑕疵担保責任を負うことになります。

 ただし、不動産の売買契約書において、これとは異なる期間を定めることも多くあります(【Q 売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約や、瑕疵担保責任を負う期間を制限する特約は有効ですか。】参照)。

Q
売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約や、瑕疵担保責任を負う期間を制限する特約は有効ですか。
A

 このような特約は、原則として有効です。

 瑕疵担保責任を定める民法の規定は任意規定であり、当事者がその法律とは異なる合意をした場合、その規定は適用されず合意内容が優先するとされているためです。

 ただし、売主が瑕疵の存在を知りながら買主にそれを告げなかった場合、このような売主の責任まで軽減されるのは妥当でないため、瑕疵担保責任を免除・軽減する合意の効力は否定されます。

 また、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合、宅建業法により、売主が瑕疵担保責任の期間を引渡日から2年以上の期間とする特約を除いて、民法上の瑕疵担保責任を軽減する特約は無効となります。

 さらに、売主が事業者で、買主が消費者である場合、消費者契約法により、瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任を全部免除する特約は原則無効となりますし、全部免除ではなくても、その特約が、民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比べて、消費者の権利を制限するものであって、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであれば、無効になります。

 加えて、住宅品質確保法により、売買の目的不動産が新築住宅である場合、売主は、構造耐力上主要部分と雨水侵入防止部分については、10年間の瑕疵担保責任を負うことになり、この責任を軽減する特約は無効になります。

Q
「現状有姿にて引渡す」とはどういうことでしょうか。
A

 「現状有姿にて引渡す」とは、引渡しの時の現状でその目的物を引渡す、ということです。

 もっとも、「現状有姿にて引渡す」と定められているからといって、引渡しの時に隠れた瑕疵があった場合でもそれをそのまま現状で引き渡せば瑕疵担保責任も問いませんよ、ということまで含意されているとは言えません。

 したがって、「現状有姿にて引渡す」と合意されていても、売主の瑕疵担保責任が問われる可能性は残ります。

Q
売主は、建物売買の前に耐震診断を行う義務はありますか。
A

 売主は、必ずしも建物売買の前に耐震診断を行う義務はありません。

 ただし、宅建業者が売買契約の当事者または仲介業者等として関与し、重要事項説明義務を負う場合、旧耐震基準で建築された建物、すなわち昭和56年5月31日以前に新築された建物については、耐震診断を受けてその結果が存在するのであれば、その内容は説明しなければなりません。

 なお、宅建業者であっても、耐震診断を実施すること自体が義務付けられているわけではありません。

 したがって、買主が、売主側で予め耐震診断を行ってほしいと考える場合、その旨を別途合意する必要があります。

Q
売主は、建物売買の前にアスベストの検査を行う義務はありますか。
A

 売主は、必ずしも建物売買の前にアスベストの検査を行う義務はありません。

 ただし、宅建業者が売買契約の当事者または仲介業者等として関与し、重要事項説明義務を負う場合、アスベスト使用の有無の調査結果の記録が存在し、保存されているときは、その内容を説明しなければなりません。

 なお、宅建業者であっても、アスベスト使用の有無の調査を実施すること自体が義務付けられているわけではありません。

 したがって、買主が、売主側で予めアスベストの検査を行ってほしいと考える場合、その旨を別途合意する必要があります。

Q
不動産会社が仲介する場合、仲介した不動産会社も瑕疵担保責任を負うのですか。
A

 仲介した不動産会社は瑕疵担保責任を負いません。

 瑕疵担保責任は、瑕疵のある建物を引渡した売主と、瑕疵がないと想定して定められた売買代金を支払う買主との利益のバランスを取るために、売主が負っている責任です。

 したがって、あくまで当事者である売主がその責任を負うことになり、仲介した不動産会社は責任を負いません。