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不動産売買契約Q&A

不動産売買契約Q&A

不動産売買契約
Q&A

弁護士
田宮合同法律事務所

初めて不動産の売買契約を締結される方が売買契約書をご覧になった際などに参考にして頂けるよう、分かりやすい言葉、一般的に使われている言葉で、法律の基本的な事項を解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、平成27年8月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の売買契約に関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。

境界

Q
土地の境界とは何ですか。
A

 土地の境界とは、一般的にはその土地と隣の土地との境い目のことを言いますが、厳密に言うと、私法上の境界(所有権界)と公法上の境界(筆界)があります。

 私法上の境界は、土地の所有権が及ぶ範囲に関するものであり、ある土地の所有権と隣接する土地の所有権との境目をいいます。

 他方、公法上の境界は、登記上、土地は地番を付されて隣接地と区別されますが、その地番と地番との境目のことを公法上の境界といいます。この公法上の境界は公的なものであり、隣接する土地の所有者間の合意のみによって変更することはできません(地番について、【Q 土地の全部事項証明書の表題部にはどのようなことが記載されていますか。】参照)。

 私法上の境界と公法上の境界は、一致することも、一致しないこともあります。

Q
境界の明示とは何ですか。
A

 境界の明示とは、隣接地との境界を、現地に存在する境界標などをもとに明らかにすることをいいます。

 土地の売買契約に当たって、売主は原則として境界を明示しなければなりませんので、売買契約書においても、「売主は、買主に対して、土地引渡しのときまでに、現地において隣接地との境界を明示する。」などと定めることがあります。

 なお、境界標とは、土地の境界を示すために設置された目印のことをいい、種類としては、石杭、コンクリート杭、ビニール杭などがあります。

Q
越境とは何ですか。
A

 越境とは、一方の土地の物(建物、塀その他の物)が、土地の境界を越えて他方の土地にはみ出してしまっていることをいいます。

 このように越境している物がある土地について売買契約を締結する場合、売買契約後に何がどの程度越境しているのかが不明になったり、越境している物をいつどのように処理するのかについて争いになるおそれがあります。したがって、越境状態にあることや、越境物の取扱いを売買契約書に明確に記載するなどして、売買当事者間で越境に関する紛争が生じないよう努めることが重要です。

Q
隣接地の所有者との間で境界についての争いがある場合でも、売買契約を締結することはできますか。
A

 隣接地の所有者との間で境界についての争いがある場合であっても、売買契約を締結することはできます。

 ただし、将来、買主と隣接地の所有者との間で、境界に関して紛争になる可能性があることから、売主としては、売買契約に際して、買主に対し、境界に争いがあることについてきちんと説明しなければならず、また、その旨を売買契約書にも記載しておくことが重要です。

Q
境界に関する紛争を解決するための手続にはどのようなものがありますか。
A

 境界に関する紛争を解決するための手続としては、①ADR、②筆界特定手続、③境界確定訴訟・所有権確認訴訟などがあります。

 ①ADRとは、裁判外の紛争解決手続のことをいい、境界に関するADRを実施する機関として、土地家屋調査士会の境界問題相談センター(総称)があります。同センターでは、土地家屋調査士と弁護士が調停人となって、当事者間の話合いによる解決の手助けなどをします。

 ②筆界特定手続とは、法務局または地方法務局の筆界特定登記官が、筆界調査委員(弁護士や土地家屋調査士など)の意見などを踏まえて、筆界(公法上の境界)を特定する手続です。

 ③境界確定訴訟は筆界(公法上の境界)の確定を求めるため、また所有権確認訴訟は所有権の及ぶ範囲(私法上の境界)の確認を求めるため、訴訟を提起して裁判所の判断を求めるものであり、裁判手続です。