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不動産売買契約Q&A

不動産売買契約Q&A

不動産売買契約
Q&A

弁護士
田宮合同法律事務所

初めて不動産の売買契約を締結される方が売買契約書をご覧になった際などに参考にして頂けるよう、分かりやすい言葉、一般的に使われている言葉で、法律の基本的な事項を解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、平成27年8月31日現在の法律に基づき作成されております。
不動産の売買契約に関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。

売買契約の当事者

Q
売買契約の当事者とは何ですか。
A

 売買契約の当事者とは、売主と買主です。

 売買契約は、売主が財産権を移転すること、買主がその対価として代金を支払うことの2つを要素として成り立つ契約であり、売買契約の当事者は、売主と買主ということになります。

Q
個人で売買契約を締結するのに資格は必要ですか。
A

 個人の地主が1回だけ取引をする場合など、通常の売買においては、資格は不要です。

 しかし、個人であっても、例えば、宅地造成したうえで不特定多数を対象に販売するとか、分譲する方法が不特定多数を対象として反復継続的に販売するものと認められるような場合は「宅建業」に当たり、免許が必要となる場合もあります。「宅建業」に当たるのではないかと思われた場合は、役所などの公的機関の宅建課にご確認ください。

Q
未成年者は売買契約の当事者になることはできますか。
A

 未成年者が売買契約を締結するためには、親権者等の法定代理人の同意が必要です。同意なく売買契約を締結した場合には、売買契約を取消すことが可能です。

 なお、親権者は、未成年者の法定代理人として、未成年者が所有する不動産について売買契約を締結することができます(法定代理人について、【Q 代理人と売買契約を締結することはできますか。】参照)。また、満20歳に達していなくとも、結婚している者は成年者と同様に扱われます。

Q
日本国籍がなくても売買契約の当事者になることはできますか。
A

 日本国籍がなくても売買契約の当事者になることは可能です。

 ただし、身分証明の方法や、契約内容の説明等に注意が必要です。また、外国為替及び外国貿易法等により報告書を提出する必要がある場合もあります。居住者と非居住者の区別が重要になることもあり、その他の規制にも注意が必要です。

Q
成年後見人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。
A

1. 判断能力が十分でない人の保護制度

 精神上の障害のため判断能力が十分でない人について、その人の判断能力等の程度に応じて、家庭裁判所が審判で決定するものに、成年被後見人、被保佐人、被補助人があります。

2. 成年被後見人

 精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人を「成年被後見人」といいます。

 成年被後見人の行為能力の制限は、前述の3つの制度の中で最も大きく、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除いて、全ての法律行為(売買契約の締結など)について常に取消すことができます。不動産売買契約も同様であり、成年被後見人が売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。

 成年被後見人も、成年後見人が代理することで売買契約を締結することは可能です。しかしながら、売却する不動産が居住用の場合には、家庭裁判所の許可が必要であり、許可がなければいくら成年後見人が代理人として契約しても無効となります。

Q
保佐人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。
A

 精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な者で、一定の者の請求により家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人を「被保佐人」といいます。

 被保佐人が不動産の売買契約を締結するには裁判所が選任する保佐人の同意が必要です。保佐人の同意なく売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。

 なお、保佐人は、法律上当然に代理権を持つ成年後見人と異なり、家庭裁判所が特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をしてはじめて、当該行為についての代理権を持つに至ります。

 したがって、保佐人との間で売買契約を締結する場合には、その売買契約の締結について保佐人に代理権があるのか等、事前に確認する必要があります。

Q
補助人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。
A

 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者のうち、被後見人や被保佐人の程度に至らない軽度の状態にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人を「被補助人」といいます。

 被補助人は、補助人の同意を必要とするものとして審判で定められた法律行為(売買契約の締結など)については、補助人の同意を得る必要があり、補助人の同意なく売買契約を締結したとしても取消すことができます。したがって、不動産の売買契約について補助人の同意を得なければならないと定める審判がある場合には、補助人の同意が必要であり、補助人の同意なしに締結した売買契約は取消すことができます。

 なお、補助人についても、前述の保佐人と同様、補助人に一定の代理権を付与する審判が認められていますので、補助人を代理人として売買契約を締結できる場合があります。

Q
法人は売買契約の当事者になることはできますか。
A

1. 代表者が法人の意思を表示する

 法人が売買契約の当事者になることは可能です。その際、代表者が法人の意思を表示することになります。

2. 代表者の確認方法

 法人の代表者は、登記事項証明書または代表者事項証明書で確認することができます。

3. 法人の印鑑証明

 個人と同様、法人においても、実印は印鑑登録を証明する印として不動産の売買契約など重要な取引に使用されます。法人の印鑑登録証明書で確認することができます。

Q
複数名が売買契約の当事者になることはできますか。
A

1. 複数名が売買契約の当事者になる場合

 売主・買主の一方または双方が複数である場合があります。例えば、共有不動産の売却の場合は売主が複数となります。

2. 注意点と対応策

 契約の当事者が2人以上の場合、契約に基づいて支払いを行う義務は均等に分割されるのが法律上の原則です。したがって、売買契約を締結した買主が2人の場合、売買契約に基づき売買代金を支払う義務は、2人に均等に分割されるため、2人の買主はそれぞれ売買代金を半分ずつ支払う義務しか負わないことになります。売主としては、どちらか一方の買主から支払ってもらえないときに、他方の買主に売買代金の全額を請求することはできないため、不利益を受ける可能性があります。

 また、契約に関する通知も、契約の当事者のうち1人だけではなく全員に通知しなければならないのが法律上の原則ですが、これは大変です。

 これらの注意点に対する対応策の一つとして、例えば、売買契約書の特約として「売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。」とか「本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの1人に到達したときに、その全員に効力を生じます。」と定めておくことが考えられます。

 前者のように「連帯債務」と定めた場合には、契約に基づいて支払いを行う義務は分割されず、それぞれの当事者が全額を支払う義務を負うことになります。また、後者のように、1人に対する通知で当事者全員に通知の効力が生じると定めた場合には、当事者全員に対して通知を行う必要はないことになります。

Q
代理人と売買契約を締結することはできますか。
A

1. 代理人による売買契約

 代理人による売買契約の締結は可能です。

 代理人には大きく分けて法定代理人、任意代理人の2つがあります。法定代理人は、代理権の発生が法律の規定(裁判所による選任も含みます。)によるものです。任意代理人は、本人から代理権を与えられたことにより代理権が発生するものです。

2. 法定代理人

 法定代理人には、未成年者についての親権者、成年後見人、保佐人、補助人等が考えられます(【Q 未成年者は売買契約の当事者になることはできますか。】【Q 成年後見人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。】【Q 保佐人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。】【Q 補助人が選任されている人でも売買契約の当事者になることはできますか。】参照)。

3. 任意代理人

 任意代理の場合の代理人の資格には原則として制限はありません。そこで、代理人が代理権を持っているかどうか、本人の意思を確認する調査が重要になります。

 不動産の売買契約のような重要な取引に当たっては、本人の印鑑証明書付の委任状により代理権の存在を確認するほか、面談・電話等の方法により本人の意思を確認すると良いでしょう。