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不動産売買の基礎知識

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これから不動産を売却または購入をされる方のための不動産売買に関するさまざまな情報を掲載しています。

近年の主要な不動産関連法規の改正等

コラム
ZEH(ゼッチ)に対する支援事業

 政府は、「エネルギー基本計画」(平成 26 年 4 月閣議決定)や「地球温暖化対策計画」(平成 28 年 5 月閣議決定)などで、「住宅については、平成 32 年までに標準的な新築住宅で、平成 42 年までに新築住宅の平均でZEHを実現することを目指す」などを内容とする政策目標を設定しています。

 この「ZEH」(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、高断熱外皮、高性能設備と制御機能等を組み合わせ住宅の年間一時エネルギー(化石燃料、原子力燃料、水力・太陽光など自然から得られるエネルギー)消費量が正味(ネット)でゼロとなる住宅のことであり、住宅の外皮性能が地域ごとに定められた強化外皮基準(UA値)以上であること、太陽光発電システム等の再生可能エネルギーを導入することなどの要件を満たす必要があります。

 上記の政策目標の達成のため、ZEHの定義を満たしていること、申請する住宅は登録されたZEHビルダーが設計、建築または販売を行う住宅であることなどの要件が満たされる場合、補助金が交付されます。平成30年度も補助金の支給の実施が決まっています。

コラム
相続した土地の一定の登録免許税が非課税〔平成30年4月1日施行〕

 土地の相続登記を促進するために、所得税法等の一部を改正する法律が平成 30 年 4 月1日から施行され、改正法により新設された租税特別措置法第 84 条の2の3第1項の規定も同日から施行され、一定の要件を満たした土地の相続を原因とする所有権移転登記を平成 30 年 4 月1日から平成 33 年 3 月31日までの間に申請した場合の登録免許税が非課税となりました。

 土地の登記記録上の名義人であるAが死亡し、Aの子であるBがその土地を相続したが、その相続登記をする前に、Bが死亡した場合、被相続人Aから相続人Bへの相続を原因とする土地の所有権移転登記の登録免許税は非課税となります。

 被相続人AよりBが相続し、Bが生前に、その土地を第三者に売買した後に、Bが死亡した場合も適用するとされているので、売買を原因とする第三者への所有権移転登記の前提としての相続登記の登録免許税も非課税となります。

 被相続人Aより、Aの子BとCが共同相続したが、その相続登記をする前に、Bが死亡した場合は、Bの相続した持分についてのみ非課税となります。

 被相続人Aから相続人Bへの相続を原因とする所有権移転登記には、相続を証明する戸籍関係の証明書を添付することになるので、租税特別措置法第84条の2の3第1項の適用を受けるための証明書は不要となります。

 被相続人Aが死亡し、その後、Aの唯一の相続人であるBが死亡し、Bの法定相続人が遺産分割協議をして、Bの子D が相続した場合に、AからDへの相続を原因とする所有権移転登記については、この規定により非課税となりませんので、注意を要します。

コラム
宅地建物取引業法の一部改正〔平成30年4月1日施行〕

 既存建物の流通促進において、宅建業者が専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促し、買主・売主双方が安心して取引できる環境を作るための法改正がなされました。新たな措置は以下のとおりです。

 ①媒介契約締約時に宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせんする。

 ②重要事項説明時に宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明する。

 ③売買契約締結時に基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付する。

 これらによりインスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進され、建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能となり、物件引渡し後のトラブルを防止できることが期待されます。

コラム
法定相続情報証明制度の創設〔平成29年5月29日施行〕

 相続登記が未了のまま放置されている不動産が増加し、所有者不明土地問題や空き家問題の一因となっているので、相続登記を促進するために、法定相続情報証明制度を新設し、平成29年5月29日より制度がスタートしました。相続登記だけではなく、被相続人名義の預貯金の払戻し等の様々な相続手続に利用されることが期待されています。

 被相続人の住民票除票と、出生から死亡までの戸除籍謄本等と、相続人の戸籍謄本または記載事項証明書を収集し、それに基づき法定相続情報一覧図を作成します。法定相続情報一覧図の必要的記載事項は、被相続人の氏名、生年月日、死亡年月日、最後の住所、相続人の氏名、生年月日、続柄であるが、図形式のほか、被相続人及び相続人を単に列挙する記載でも良いとされています。

 管轄登記所(①被相続人の本籍地、②被相続人の最後の住所地、③被相続人名義の不動産の所在地、④申出人の住所地のいずれか)に、作成した法定相続情報一覧図と、戸籍等の書類一式を添付して申出をすると、登記官が戸籍等の書類を確認し、法定相続情報一覧図に間違いがなければ、法定相続情報一覧図をスキャンして、それに認証文を付け、発行日、登記所名、登記官印、注意事項等が印字された法定相続情報一覧図の写しが必要通数分、無料で交付され、提出した戸籍等の書類は返却されます。

 この法定相続情報一覧図の写しがあれば、その後の相続登記では、戸籍等の書類が不要となります。他の相続手続でも同様の扱いがされることを期待するところです。

 法定相続人を明らかにするものなので、相続放棄や遺産分割協議によって相続分を有しない人も法定相続情報一覧図に記載しなければなりません。また、申出人の代理人になれるのは、法定代理人のほか、申出人の民法上の親族か、資格者代理人と限定されています。

コラム
建築物省エネ法(平成28年4月1日施行)

 これまで省エネ対策は、住宅分野も含めてエネルギーの使用の合理化等に関する法律(いわゆる「省エネ法」)で定められていました。しかし、東日本大震災以降、我が国のエネルギー需給が逼迫する一方、産業や運輸部門のエネルギー消費量が減少しているのに対し、建築物部門のエネルギー消費量が増加していることから、建築物部門の省エネ対策の抜本的強化が必要不可欠とされました。そこで、建築物のエネルギー消費性能の向上を図るための措置等を定めた建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(建築物省エネ法)が平成27 年7 月8日に公布され、平成28 年4 月1日から施行されました。

 建築物省エネ法により、2,000㎡以上の非住宅建築物については新築時等に建築物のエネルギー消費性能基準への適合義務等が、300㎡以上の建築物については新築、増改築に係る計画の所管行政庁への届出義務がそれぞれ課せられます。また、住宅の建築を業として行う建築主には、その供給する建売戸建て住宅に関する省エネ性能の基準(住宅トップランナー基準)を定め、省エネ性能の向上を誘導することになっています。ただし、これらの規制的措置は、平成29 年4 月1日から施行されました。

コラム
すまい給付金制度の一部変更(平成28年9月26日閣議決定)

 すまい給付金は、消費税率が引き上げられることによる住宅取得者の負担の軽減を目的として創設された制度です。住宅ローン減税は所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

 すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにそこに自分で居住する、収入が一定額以下の人が対象となります。また、住宅ローンを利用しない場合については、年齢が50 歳以上で収入が一定額以下の人が対象となります。

 すまいの給付金は良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定の要件を満たした住宅が対象となります。

 なお、消費税率(国・地方)の引上げ予定時期が平成29年4月1日から平成31年10月1日に変更されたことに伴い、すまい給付金制度の内容も変更され、平成33年12月までに引き渡され入居が完了した住宅を対象に実施されることになりました。

 また、平成29年度の税制改正により、平成30年度から政令指定都市にお住まいの方は、都道府県と市区町村に納付する住民税(所得割)の配分が、都道府県民税2%、市区町村民税8%の割合に変更されました(政令指定都市以外はこれまでと同様、都道府県民税4%、市区町村民税6%の割合です)。

コラム
空家等対策の推進に関する特別措置法(平成27年5月26日施行)

 全国には約820万戸の空家(平成25年現在)があるとされ、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。そこで、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

 この法律により、市町村長は、空家等の調査や空家等の所有者等を把握するための固定資産税情報の内部利用等が可能となります。また、倒壊等著しく保安上危険となるおそれまたは著しく衛生上有害となるおそれがあるとか、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態にある「特定空家等」に関し、その所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言または指導、勧告、命令をすることが可能となり、さらに、要件が明確化された行政代執行の方法による強制執行も可能となりました。

 台東区は、平成30年1月、23区では初めて本法が定める略式代執行により所有者が不明の未登記の空家を収去しました。

コラム
個人情報の保護に関する法律の改正(平成27年9月3日改正)

 いわゆる個人情報保護法は、だれもが安心して高度情報通信社会の便益を享受するための制度的基盤として平成15年5月に成立し、平成17年4月1日に全面施行されました。

 個人情報保護法は、個人情報の有用性に配慮しつつ、個人の権利利益を保護することを目的としており、「個人情報取扱事業者」が個人情報を取り扱ううえでのルールを定めていますが、その後の情報通信技術の飛躍的な発展により、個人情報の保護を図りつつ、パーソナルデータの適正かつ効果的な活用を図る必要性が認められました。そこで、平成27年9月3日、改正法が成立し、同月9日に公布されました。

 この改正では、「個人情報」の定義が再構成され、「個人識別符号」が含まれるものも「個人情報」に該当すると定められたほか、特定個人を識別できないように加工した「匿名加工情報」の取扱いや義務に関する規定が置かれるなどしました。

 さらに、取り扱う個人情報の数が5,000人分を超えない小規模事業者は、これまで「個人情報取扱事業者」から除外されていましたが、今回の改正で、小規模事業者も「個人情報取扱事業者」としての義務を負うことになりました。なお、改正法は平成29年5月30日に全面的に施行されました。

コラム
マイナンバー法(平成27年10月5日施行)

 平成27年10月から、住民票を有する全ての人に、一人一つのマイナンバー(個人番号)が通知され、平成28年1月から利用が開始されています。

 マイナンバーとは国民一人ひとりに割り当てられた12桁の番号のことです。

 マイナンバーにより社会保障・税・災害対策の3分野について共通の番号を導入することで、行政の効率化・国民の利便性向上が実現できるとされています。

 税務署に所得税の確定申告をする場合には、確定申告書にマイナンバーを記載することになります(平成28年分の申告書から)。

 また、不動産の売買等をした場合にもマイナンバーの提示が求められる場合があります。

 例えば、個人を売主、法人を買主とする金額が100万円を超える不動産の売買があった場合や、法人が個人のオーナーに年間15万円以上の家賃や地代を払う場合、法人は「不動産等の譲受けの対価の支払調書」、「不動産の使用料等の支払調書」を作成し、税務署に提出する義務があるのですが、この支払調書には売主やオーナーの氏名等の情報に加えてマイナンバーを記載する必要があります。そのため、売主やオーナーである個人は、代金や賃料を支払った法人から、マイナンバーの提供を求められることになります。

 マイナンバーの提供を受けた者は、特定個人情報保護委員会のガイドラインの定めに従い、原則としてマイナンバーを法に定められた利用範囲を超えて利用することはできませんし、マイナンバーを取り扱う際は、その漏えい、滅失、毀損を防止するなど、マイナンバーの適切な管理のために必要な措置を講じることが求められます。

 平成30年1月から、預貯金口座へのマイナンバーの付番が始まりました。そのため、口座開設時等にマイナンバーを提供するよう要請されますが、金融機関へのマイナンバーの提供は義務ではなく、あくまで任意となっています。

コラム
既存住宅売買瑕疵保険の「保険付保証明書」に関する税制特例

 住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する既存住宅売買瑕疵保険の「保険付保証明書」は、耐震基準を満たす中古住宅の取得にかかる税の特例適用に必要な証明書類として活用することができます。対象となる主な税制特例は次のようになります。

  • 住宅ローン控除
  • 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置等
  • 登録免許税の税率の軽減措置
  • 不動産取得税の減額措置

 実際の適用にあたっては、さまざまな要件があるので、事前に専門家へ相談をしましょう。

コラム
不動産の表示に関する公正競争規約等の一部変更(平成24年5月31日施行)

 不動産公正取引協議会連合会が行った不動産の表示に関する公正競争規約の変更認定申請が、消費者庁と公正取引委員会の認定・承認を受け、平成24年5月31日より施行されました。主な変更点は次のとおりです。
1.土地および中古住宅・中古マンションについても、一定の要件のもとで過去の販売価格を比較対照価格とした二重価格表示を行えるようになりました。
2.完成予想図等の表示では、改正前は、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示のみを不当表示としていましたが、事実に相違する表示も不当表示となりました。
3.日照その他物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある建物の建築計画または宅地の造成計画については、自社が行うものに加え、他社が行うものであっても知り得たものがある場合は、上記おそれがある旨およびその規模を記載することが必要となりました。
4.畳1枚当たりの広さが1.62m²以上ないと1畳として表示することができなくなり、1畳を1.62m²に換算した畳数の表示に統一することとなりました。
5.賃貸マンションおよび賃貸アパートについて、家賃保証会社等と契約することを賃貸条件としている場合には、必要な表示事項に、その旨および契約に要する金額を追加することとなりました。

コラム
都市の低炭素化の促進に関する法律(平成24年12月4日施行)

 社会経済活動その他の活動に伴って発生する二酸化炭素の相当部分が都市において発生しているものであることに鑑み、都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針の策定について定めるとともに、市町村による低炭素まちづくり計画の作成およびこれに基づく特別の措置並びに低炭素建築物の普及の促進のための措置を講ずることにより、地球温暖化対策促進法と相まって、都市の低炭素化の促進を図り、もって都市の健全な発展に寄与することを目的として「都市の低炭素化の促進に関する法律」が制定されました。なお、この法律は、国土交通省等において「エコまち法」という略称が用いられています。

 国土交通大臣、経済産業大臣および環境大臣が定める都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に基づき、市町村は低炭素まちづくり計画の策定ができるものとされました。低炭素まちづくり計画では、都市機能の集約化、公共交通機関の利用促進等、緑・エネルギーの面的管理・利用の促進、および建築物の低炭素化等に関する事項等が定められます。なかでも、低炭素建築物の普及の促進のための措置として民間等の低炭素建築物の認定制度を設け、これに適合する認定低炭素住宅については、住宅ローン控除の対象額の拡大、登録免許税率の引き下げなどの特例が講じられることとなりました。

コラム
土壌汚染対策法の改正(平成22年4月1日施行)

 土壌汚染対策法(土対法)は、土壌の特有有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等の土壌汚染対策の実施を図ることを目的として制定されました(平成15年2月15日施行)。

 土対法は、平成22年4月1日施行の改正法等を経て、①有害物質を製造等した施設の使用を廃止した際の土地所有者等の調査義務、②一定規模(3,000m²)以上の土地の形質の変更(工事)を行おうとする者に対する、工事着手前の都道府県知事等への届出義務、③届出のあった土地について、都道府県知事等が土壌汚染のおそれがあると認めるとき、土地の所有者等に対する土壌汚染状況調査の実施命令、④健康被害のおそれがある「要措置区域」と、そのおそれがない「形質変更時要届出区域」の分類化による講じるべき措置の内容の明確化、⑤掘削除去される汚染土壌の適正処理(汚染土壌処理業の許可制度と汚染土壌の運搬から処理までを管理表で管理する制度が法制化されました)、などの措置が定められています。

 さらに、平成29年5月19日に公布された改正土対法により、上記①で、工場が操業を続けている等により調査が猶予されている土地についても、その形質変更を行う場合には、あらかじめ届出をさせ、都道府県知事は調査を行わせるようにしたり、④について、都道府県知事が、要措置区域における措置内容に関する計画の提出の命令等を行うこととするなどの改正がされました。

コラム
長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成21年6月4日施行)

 長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅(長期優良住宅)について、その建築及び維持保全に関する計画を認定する制度等を定めた長期優良住宅の普及の促進に関する法律が平成20年12月に公布され、平成21年6月4日に施行されました。

 長期優良住宅の認定基準には、①構造躯体等の劣化対策(数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること)、②耐震性(極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること)、③維持管理・更新の容易性(構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること、④可変性(居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること)、⑤省エネルギー対策(必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること)などが定められています。

 長期優良住宅に認定されると、ローン減税、投資型減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税で優遇措置を受けることが可能です。

 また、平成29年4月から、自己の居住の用に供する家屋について一定の耐震改修等と併せて行う耐久性向上改修工事(長期優良住宅化リフォーム)をした場合にも一定の所得税控除を受けることができるようになりました。

コラム
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(平成21年10月1日施行)

 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」は、新築住宅の売主等が、住宅品質確保法による10年間の瑕疵担保責任を果たすための資力を確保する法律です。平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合、売主等は、「保険の加入」または「保証の供託」のいずれかの対応が必要となります。これにより、売主または請負人が、倒産などにより瑕疵を補修できなくなった場合でも、保険金または保証金の還付により必要な費用が支払われることとなります。

 資力確保措置が義務付けられるのは、所有者となる買主または発注者に新築住宅を引き渡す建設業者および宅地建物取引業者です。事業者は保険に加入する際に、基礎配筋工事や躯体工事などの施工段階で指定保険法人の検査を受ける必要があり、特定住宅瑕疵担保責任を契約により買主または発注者に不利な内容に変更することはできません。また、事業者からの届出がなされない、届出の内容に虚偽があるおよび資力確保措置を行わずに新たな契約を締結した場合には、罰則等が科されます。

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本コンテンツの内容について

平成30年6月1日現在の法令に基づいて作成されています。本コンテンツは不動産の売買を検討されている方々の参考となる法令等の概略を説明するものであり、本コンテンツを利用してなされた個々の取引について弊社は何ら責任を負うものではありません。