不動産の知識・税金の知識

知っておきたい
不動産売買の基礎知識

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これから不動産を売却または購入をされる方のための不動産売買に関するさまざまな情報を掲載しています。

近年の主要な不動産関連法規の改正等

コラム
マイナンバー法(平成27年10月5日施行)

 平成27年10月から、住民票を有する全ての人に、一人一つのマイナンバー(個人番号)が通知され、平成28年1月から利用が開始されています。

 マイナンバーとは国民一人ひとりに割り当てられた12桁の番号のことです。

 マイナンバーにより社会保障・税・災害対策の3分野について共通の番号を導入することで、行政の効率化・国民の利便性向上が実現できるとされています。

 税務署に所得税の確定申告をする場合には、確定申告書にマイナンバーを記載することになります(平成28年分の申告書から)。

 また、不動産の売買等をした場合にもマイナンバーの提示が求められる場合があります。

 例えば、個人を売主、法人を買主とする金額が100万円を超える不動産の売買があった場合や、法人が個人のオーナーに年間15万円以上の家賃や地代を払う場合、法人は「不動産等の譲受けの対価の支払調書」、「不動産の使用料等の支払調書」を作成し、税務署に提出する義務があるのですが、この支払調書には売主やオーナーの氏名等の情報に加えてマイナンバーを記載する必要があります。そのため、売主やオーナーである個人は、代金や賃料を支払った法人から、マイナンバーの提供を求められることになります。

 マイナンバーの提供を受けた者は、特定個人情報保護委員会のガイドラインの定めに従い、原則としてマイナンバーを法に定められた利用範囲を超えて利用することはできませんし、マイナンバーを取り扱う際は、その漏えい、滅失、毀損を防止するなど、マイナンバーの適切な管理のために必要な措置を講じることが求められます。

コラム
個人情報の保護に関する法律の改正(平成27年9月3日改正)

 いわゆる個人情報保護法は、だれもが安心して高度情報通信社会の便益を享受するための制度的基盤として平成15年5月に成立し、平成17年4月1日に全面施行されました。

 個人情報保護法は、個人情報の有用性に配慮しつつ、個人の権利利益を保護することを目的としており、「個人情報取扱事業者」が個人情報を取り扱ううえでのルールを定めていますが、その後の情報通信技術の飛躍的な発展により、個人情報の保護を図りつつ、パーソナルデータの利活用を図る必要性が認められました。そこで、平成27年9月3日、改正法が成立し、同月9日に公布されました。

 この改正では、「個人情報」の定義が再構成され、「個人識別符号」が含まれるものも「個人情報」に該当すると定められたほか、特定個人を識別できないように加工した「匿名加工情報」の取扱いや義務に関する規定が置かれるなどしました。

 さらに、取り扱う個人情報の数が5,000人分を超えない小規模事業者は、これまで「個人情報取扱事業者」から除外されていましたが、今回の改正で、小規模事業者も「個人情報取扱事業者」としての義務を負うことになりました。なお、改正法が全面的に施行されるのは、公布の日から起算して2年を超えない範囲内において政令で定める日とされています。

コラム
空家等対策の推進に関する特別措置法(平成27年5月26日施行)

 全国には約820万戸の空家(平成25年現在)があるとされ、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。そこで、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

 この法律により、市町村長は、空屋等の調査や空屋等の所有者等を把握するための固定資産税情報の内部利用等が可能となります。また、倒壊等著しく保安上危険となるおそれまたは著しく衛生上有害となるおそれがあるとか、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態にある「特定空屋等」に関し、その所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言または指導、勧告、命令をすることが可能となり、さらに、要件が明確化された行政代執行の方法による強制執行も可能となりました。

コラム
既存住宅売買瑕疵保険の「保険付保証証明書」に関する税制特例

 住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する既存住宅売買瑕疵保険の「保険付保証証明書」は、耐震基準を満たす中古住宅の取得にかかる税の特例適用に必要な証明書類として活用することができます。平成27年度において対象となる主な税制特例は以下のようになります。

  • 住宅ローン控除
  • 住宅取得等資金の贈与税の非課税措置等
  • 登録免許税の税率の軽減措置
  • 不動産取得税の減額措置

 実際の適用にあたっては、さまざまな要件があるので、事前に専門家へ相談をしましょう。

コラム
すまい給付金制度の創設(平成25年10月1日閣議決定)

 消費税率の引上げによる住宅を取得する人の負担を緩和するため、平成26年4月から平成31年6月までに引渡され入居が完了した住宅を対象として、すまい給付金制度が創設されました。住宅ローン減税は所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

 すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにそこに自分で居住する、収入が一定額以下の人が対象となります。また、住宅ローンを利用しない現金取得者については、年齢が50歳以上で収入が一定額以下の人が対象となります。

 すまいの給付金は良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定の要件を満たした住宅が対象となります。

 すまい給付金を受け取るためには原則として、住宅取得者がその取得した住宅に居住した後に、給付申請書に必要書類を添付して申請することが必要です。申請は、全国のすまい給付金申請窓口への持参またはすまい給付金事務局への郵送により行います。

コラム
都市の低炭素化の促進に関する法律(平成24年12月4日施行)

 社会経済活動その他の活動に伴って発生する二酸化炭素の相当部分が都市において発生しているものであることに鑑み、都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針の策定について定めるとともに、市町村による低炭素まちづくり計画の作成およびこれに基づく特別の措置並びに低炭素建築物の普及の促進のための措置を講ずることにより、地球温暖化対策促進法と相まって、都市の低炭素化の促進を図り、もって都市の健全な発展に寄与することを目的として「都市の低炭素化の促進に関する法律」が制定されました。なお、この法律は、国土交通省等において「エコまち法」という略称が用いられています。

 国土交通大臣、経済産業大臣および環境大臣が定める都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に基づき、市町村は低炭素まちづくり計画の策定ができるものとされました。低炭素まちづくり計画では、都市機能の集約化、公共交通機関の利用促進等、緑・エネルギーの面的管理・利用の促進、および建築物の低炭素化等に関する事項等が定められます。なかでも、低炭素建築物の普及の促進のための措置として民間等の低炭素建築物の認定制度を設け、これに適合する認定低炭素住宅については、住宅ローン控除の対象額の拡大、登録免許税率の引き下げなどの特例が講じられることとなりました。

コラム
不動産の表示に関する公正競争規約等の一部変更(平成24年5月31日施行)

 不動産公正取引協議会連合会が行った不動産の表示に関する公正競争規約の変更認定申請が、消費者庁と公正取引委員会の認定・承認を受け、平成24年5月31日より施行されました。主な変更点は次のとおりです。
1.土地および中古住宅・中古マンションについても、一定の要件のもとで過去の販売価格を比較対照価格とした二重価格表示を行えるようになりました。
2.完成予想図等の表示では、改正前は、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示のみを不当表示としていましたが、事実に相違する表示も不当表示となりました。
3.日照その他物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある建物の建築計画または宅地の造成計画については、自社が行うものに加え、他社が行うものであっても知り得たものがある場合は、上記おそれがある旨およびその規模を記載することが必要となりました。
4.畳1枚当たりの広さが1.62m²以上ないと1畳として表示することができなくなり、1畳を1.62m²に換算した畳数の表示に統一することとなりました。
5.賃貸マンションおよび賃貸アパートについて、家賃保証会社等と契約することを賃貸条件としている場合には、必要な表示事項に、その旨および契約に要する金額を追加することとなりました。

コラム
東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律、地方税法の一部を改正する法律(平成23年4月27日施行)

 東日本大震災による被害者等を支援するための特例法として、以下のような税務上の特例措置が講じられました。

 所得税では、雑損控除の特例(今回の被害を平成22年分の損失とみなし、所得から控除することができる)、災害減免法の特例(今回の損害を平成22年分の損害とみなし、所得税の減免を受けることができる)、被災事業用資産等の特例(個人事業者が棚卸資産や事業用資産に損害を受けた場合に、その損害額を平成22年分の損失として必要経費に算入できる)、財形貯蓄の特例(平成23年3月11日から平成24年3月10日までの1年間の目的外払出しについては課税が行われない)、住宅ローン控除の特例(適用対象住宅が震災によって滅失した場合は、残りの控除期間について引き続き控除を受けることができる。住民税も同様)、寄附金についての特例が制定されました。

 法人税では、震災損失の繰戻還付(震災で棚卸資産等に被害を受けた場合に、その損失額を繰り戻して法人税の還付を受けることができる)、被災代替資産等の特別償却(震災で滅失、損壊した建物等の代替資産を取得等して事業の用に供した場合に、特別償却が認められる)、特定資産の買換え特例(一定の期間内に資産を譲渡し、買換資産を取得して事業の用に供した場合に、買換資産について圧縮記帳が認められる)、代替資産の取得期間の延長(収用等、買換等の特例における代替資産の取得期間の延長)、災害損失特別勘定の損金算入の特例が制定されました。

 相続税・贈与税では、課税価格の特例(一定の相続等または贈与における土地等および一定の非上場株式等の価額について、震災後の価額によることができる)、住宅取得等資金贈与の特例(震災の影響により3月15日までに居住できなかった場合の救済措置)が、固定資産税・都市計画税では、被災地での課税免除、住宅用地の特例(住宅が震災で滅失した場合でも適用が継続する)、代替取得資産の減額特例が制定されました。その他の税では、登録免許税、印紙税、消費税、自動車重量税、自動車取得税、自動車税、軽自動車税について特例が制定されました。

コラム
土壌汚染対策法の改正(平成22年4月1日施行)

 特定有害物質による土壌汚染の状況の把握に関する措置、およびその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置等の土壌汚染対策の実施について定めた土壌汚染対策法は、平成15年2月15日に施行されました。

 平成22年4月1日に施行された改正法により次のような措置が講ぜられました。①3,000m²以上の土地の形質変更時の届出に対する調査命令権限の創設(届出の結果、汚染の恐れのある土地は都道府県知事から調査命令が発せられることになりました)、②対策の要否による規制対象区域の分類化(対策が必要な「要措置区域」と、土地の形質変更時のみ対応が必要な「形質変更時要届出区域」に分類され、名称で対策の要・不要が分かるようになりました)、③掘削除去される汚染土壌の適正処理(汚染土壌処理業の許可制度と、汚染土壌の運搬から処理までを管理票で管理する制度が法制化されました)、④自主的調査結果の申告制度(自主的調査が実施され土壌汚染が判明した場合に、土地所有者等の申請により、行政が区域指定し、関与できるようになりました)。

コラム
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(平成21年10月1日施行)

 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」は、新築住宅の売主等が、住宅品質確保法による10年間の瑕疵担保責任を果たすための資力を確保する法律です。平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合、売主等は、「保険の加入」または「保証の供託」のいずれかの対応が必要となります。これにより、売主または請負人が、倒産などにより瑕疵を補修できなくなった場合でも、保険金または保証金の還付により必要な費用が支払われることとなります。

 資力確保措置が義務付けられるのは、所有者となる買主または発注者に新築住宅を引き渡す建設業者および宅地建物取引業者です。事業者は保険に加入する際に、基礎工事や躯体工事などの施工段階で指定保険法人の検査を受ける必要があり、特定住宅瑕疵担保責任を契約により買主または発注者に不利な内容に変更することはできません。また、事業者からの届出がなされない、届出の内容に虚偽があるおよび資力確保措置を行わずに新たな契約を締結した場合には、罰則等が科されます。

コラム
長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成21年6月4日施行)

 日本の住宅を長寿命化し、豊かな住生活の実現をはかることを目的として誕生しました。長期優良住宅は、一般に200年住宅とも言われていますが、これは品質の高い長寿命の住宅という意味で、200年の耐用年数がある住宅ということではありません。

 長期優良住宅の認定基準は、①構造躯体の耐久性がある、②耐震性が高い、③内装・設備の維持管理が容易にでき、ライフスタイルの変化に対応できる躯体天井高が確保されている、④長期利用に対応する性能がある、⑤住環境に配慮されている、⑥計画的な維持管理(メンテナンスや補修の記録)の作成や保全等です。また、長期優良住宅として認定を受けると、住宅ローン減税、投資減税、登録免許税、固定資産税、不動産取得税などで税制上の優遇が受けられます。

コラム
消費生活用製品安全法の改正(平成21年4月1日施行)

 長期間の使用により生ずる劣化(経年劣化)により安全上支障が生じ、特に重大な危害を及ぼす恐れの多い9品目(屋内式ガス瞬間湯沸器(都市ガス用、LPガス用)、屋内式ガスふろがま(都市ガス用、LPガス用)、石油給湯器、石油ふろがま、密閉燃焼式石油温風暖房機、ビルトイン式電気食器洗機、浴室用電気乾燥機)について、「長期使用製品安全点検制度」が設けられました。また、経年劣化による注意喚起表示の対象となる5品目(扇風機、エアコン、換気扇、洗濯機、ブラウン管テレビ)について、経年劣化による重大事故発生率は高くないものの、事故件数が多い製品について、消費者等に長期使用時の注意喚起を促すため「長期使用製品安全表示制度」が設けられます。

 本改正に基づき不動産販売事業者は、特定保守製品を設置した住宅を引き渡す際には保守(点検等)および所有者情報の提供等の必要性を取得者に説明する等の義務が、不動産仲介業者は特定保守製品の所有者に対して保守(点検等)および所有者情報の必要性等といった情報が円滑に提供されるよう努力する義務が課せられます。

コラム
エネルギーの使用の合理化等に関する法律の改正(平成21年4月1日一部施行)

 本法は昭和54年に施行済ですが、一層のエネルギー使用の合理化により燃料資源の有効な利用を確保するため、住宅・建築物分野の対策の強化や、エネルギー管理の事業者単位への変更等に関する改正が行われました。不動産業界が関係する住宅・建築物分野のエネルギー対策の多くの規定は、平成21年4月1日に施行されました(一部は平成22年4月1日に施行)。これにより、製造業を中心とした工場だけでなく、オフィスやコンビニ等の業務部門における省エネ対策が講じられることになりました。

 この改正により、一定の中小規模の住宅・建築物も省エネの取り組みに関する届出義務の対象となるとともに、新築・増改築時における省エネ措置の届出および維持保全状況の報告が義務付けられました。また、建築物の販売または賃貸の事業を行う者は、購入または賃借する一般消費者に対し、当該建築物の省エネの性能表示等により情報提供に努めなければならなくなりました(努力義務)。

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本コンテンツの内容について

平成28年4月1日現在の法令に基づいて作成されています。本コンテンツは不動産の売買を検討されている方々の参考となる法令等の概略を説明するものであり、本コンテンツを利用してなされた個々の取引について弊社は何ら責任を負うものではありません。