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2015年12月号

不動産市況や業界動向などの旬な情報を記載したコラムです。

中古マンション市場における流通戸数と価格改定の最新動向 2015年12月

~価格推移が下落に転じる前に市場ではどのような変化が生じているのか?~

流通戸数(=在庫数)は価格ピーク前には底打ち→増加傾向で推移

価格改定シェアは縮小→拡大へ、値下げ率はピーク直前に縮小鈍化や反転拡大

市場変調の結果が最終的に“価格反転”という形で表れることを知る

 新築・中古を問わず、マンション市場における市況を見る上では価格推移に着目することは最もオーソドックスな方法であり、客観的な数値データが様々な機関や会社から公表されているので、不動産業界に精通した方々のみならず世間一般の人々でも現在の価格トレンドを知る上では非常に有効な情報となっています。一方で、今回触れてきた価格推移と市場における各指標との関連性は“価格推移の潮目変化の前には必ず市場での動きに変調が生じていること”を示唆しており、価格反転はその結果であるに過ぎないと言えるでしょう。つまり、価格推移のみから市場の変化を判断したとしても、実際取引が行われている仲介の現場では既にトレンドが変わってしまっている可能性が高いのです。
 今回示した各指標の特徴を基に今後のマンション市場の行方について考察してみると、価格推移は依然として上昇局面にある中で、流通戸数(=在庫数)は早くも底打ちしており、最近では急激に増え始めています。また、価格改定シェアや値下げ率については未だに反転する動きまでには至っておりませんが、価格改定シェアはここ2ヵ月ほどで急拡大しており、今後20%台後半~30%台にかけて急伸するようであれば、早ければ2016年上半期には中古マンション市場が一つの潮目を迎えることも視野に入ってくると思われます。ただし、これまで示した見解は東京23区におけるマーケットをマクロ的に俯瞰したものであり、当然ながらエリアや物件による違いがあることを考慮する必要はあります。
 これまでの消費増税の際には駆け込み需要によって中古マンション価格は強含む傾向を示していることからも、2017年4月にかけては再び価格上昇するとの見通しがある一方で、前述のように中古マンション市場では流通戸数や価格改定シェアが変調を来し始めているのも事実です。したがって、2016年以降に中古マンション売買を検討されている方にとっては今年以上に市場を取り巻く情報やデータに対して一層敏感になることが求められると言えます。