不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 最近、新築マンションの供給量が増加して、特に湾岸地域の開発が急ピッチで進んでいます。新築マンションでは、昨年にも指摘したとおり、湾岸地域や都心やその周辺の事業集積地に限られているという大枠は変わりませんが、供給地域が若干変化しています。
 これが中古マンションの流通にも影響しており、流通エリアにも相応の違いが出ています。実際に中古マンション市場で流通している件数に地域的な偏りがあるのかを、いつものように東京カンテイ のデータ協力を得て、中古マンションの流通事例数を地域ごとにシェア比較しました。
 2003年、2008年、2012年と2013年のランキングがどのような顔ぶれになっているのかを調査して、マンション流通の地域的な変化が見られるか確かめてみましょう。

 東京都は2003年以降、都下の行政区がランキングに登場しません。2000年以降顕著となった新築マンションの都心集中と地価下落の影響で、職住近接が実現できる立地に中古マンションストックが増えていったのです。
 1位と2位は世田谷区と港区で、ストック＝絶対数の多いところが上位になっています。そんな中、2000年以降湾岸タワーマンションの供給が著しい江東区が、年を追うに連れて4％台から5％台半ばまで徐々にシェアを拡大させているのが注目されます。
 2013年はシェアがやや縮小しましたが、4位を維持しています。2012年と2013年の顔ぶれにほとんど変化がないことから、都心集中傾向が継続していることが明らかです。しかし、江東区以外はほとんどランキング上位に入ることのなかった城東エリアのうち、足立区が2012年と2013年に9位に入っているのも注目されます。

 神奈川県には高順位をキープしている横浜市港北区が注目です。
 港北区は港北ニュータウンから豊富な中古マンション事例が発生しており、住環境も年々整備され向上していることから2003年（6.05％）、2012年（5.55％）と2013年（5.16％）に1位となっています。一方、横浜市中区は2003年に7位で、以降は4位→2位→2位と上昇しています。
 中区は県庁と市役所がある県行政の中心であると同時に、中華街や山下公園など、横浜を代表する人気スポットがあるエリアです。また、神奈川区は2003年には10位（3.13％）でしたが、2008年には7位（3.64％）、2012年4位（4.17％）、2013年も4位（4.30％）と順位、シェアともに上昇しています。

 千葉県のランキングを見ると変化が極めて小さいのがわかります。上位4位の顔ぶれは2003年から2013年まで全く変わりません。特に1位の船橋市はシェアも拡大傾向にあり、千葉県内の住宅地では突出しています。
 2位の市川市も同様で、“千葉都民”に都心へのダイレクトアクセスが可能である交通利便性の良さが評価されているようです。千葉県は総じて都心方面への交通利便性の高い地域のシェアが高くなっており、千葉市ではなく東京寄りの地域への集中が顕著です。
 一方で浦安市は、2008年まで5位をキープ、シェアも2008年には7.35％と更に上位を窺う伸びを見せていたのですが、震災後の2012年には6位（4.88％）、2013年は7位（4.66％）と順位とシェアともに低下しています。

 埼玉県もランキングに大きな変化がありません。
 川口市の流通シェアが群を抜いて高く、しかも拡大する傾向にあります。川口市は東京都隣接という立地条件の良さから、新築マンションの供給が多く、県内では最もマンション供給に適した地域と言えるでしょう。毎年コンスタントに新規分譲が行われているため、中古マンションの流通件数も圧倒的です。シェアは2012年以降15％を超えており、2位に10ポイント近くの差をつけています。このような都市は他にありません。
 また、川口市との差はあるものの、所沢市も2003年以降2位をキープしており、この両市が2008年以降は埼玉県の中古流通数の20％程度を占めている状況が続いています。さいたま市では南区と浦和区が常に上位にランクされています。両地域とも浦和駅周辺に広がるマンション適地という共通項があります。

 地域ごとに中古マンション流通シェアの変遷を見ると、川口市に代表されるように新築マンションがコンスタントに供給され、市場が活性化している地域に中古物件の流通も集中し、マンション供給適地として発展している状況を窺うことができます。
 新築マンションの供給動向に合わせて、東京都では都心とその周辺に、神奈川県では横浜市中心部に、千葉県、埼玉県では東京都心部へのアクセスが良好な地域に各々集中するといった傾向も表れています。