不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 2013年の新築マンション市場では分譲戸数が回復し、価格も上昇しました。これは今年4月に消費税、来年には相続税の改定を控えてなるべく早く不動産を購入したいという駆け込み需要が顕在化したからです。また税制改正とは別に、アベノミクスで景気が回復すればマンション価格も上昇するから、その前にと考える方も相応にいたようです。実際に、建築資材や人件費の高騰で建築コスト全般が上昇しており、新築マンションの価格は底値と言われる3年前から1割超上昇しています。
 一方の中古マンション市場は、ニーズの受け皿となるため、新築市場の影響を受けやすいと言われています。新築市場が活性化すれば中古市場にもニーズが向かい、結果的に流通件数が増加して価格が上昇するなど、好影響が期待されるようになるでしょう。今回は裾野の広い中古マンション価格の動きについて直近の推移を確認しましょう（データ協力：東京カンテイ）。

 首都圏の中古マンションの坪単価は2013年5月まで下落していましたが、6月以降やや持ち直しています。5月に135.8万円まで下落したところで底を打ち、12月には139.1万円まで6ヵ月間で2.4％上昇しました。上昇率は新築マンションに比べて緩やかなのが中古マンションの特徴です。これは地域相場観が急激には変動しないためです。12月の139.1万円も2012年7月の水準と同じで、急上昇というよりは回復という表現が正しいでしょう。

 一方、近畿圏や中部圏はともにほぼ横ばいで、中部圏では11月以降2ヵ月連続で2.6％上昇したものの、坪単価水準自体に大きな変化は見られません。2012年1月から2013年12月の2年間では、近畿圏では83.9万円から86.3万円の2.4万円の間で、中部圏は65.0万円から67.8万円の2.8万円の間を変動し、極めてレンジが狭い安定した動きとなっています。しかし各圏域の主要都市では、これらの動きとは異なる価格動向を示している都市があります。政令市を中心に、都市ごとの坪単価の動きを見てみましょう。

 首都圏全域の坪単価は昨夏以降緩やかに上昇していますが、実は既に上昇しているエリアと、全く上昇していないエリアがあります。例えば東京23区は、2013年3月の196.0万円を底に4月以降上昇に転じており、12月にはやや下落したものの200万円を超える水準は維持しています。この間の上昇率は4.2％です。また川崎市も2013年5月の130.7万円を直近の底に、12月には138.3万円まで5.8％上昇しています。一方、横浜市や千葉市、さいたま市では上昇しているとは言い難い動きをしています。このようなエリアごとの違いは中古マンションへのニーズの多寡によって決まるのですが、中古マンションのニーズは、新築マンション市場の活性度合いに影響を受けることが多いのが現状です。新築マンション価格が上昇している地域では、中古マンションの価格もほぼ同時期に上昇し始めるケースが見受けられます。新築価格が上昇するとニーズの一部は中古物件にシフトしますから、需給バランスが改善され、若干のタイムラグを経て中古の価格も上昇するのです。

 近畿圏・中部圏の主要都市別の動きを見ても新築マンション市場の活性度がわかります。京都市は明らかに上昇傾向ですが、新築もやや高額なマンションが供給されて価格自体が押し上がっています。名古屋市も上昇していますが、同じく新築マンションの供給戸数増加と価格の上昇が見られます。名古屋市は下落基調が続く神戸市の坪単価水準に迫っており、逆転してもおかしくない状況となっています。

 三大都市圏の新築・中古マンション坪単価推移を追ってみると、新築マンションの供給が盛んな地域から中古マンション坪単価が回復するという傾向が見えてきます。新築マンションが数多く供給されることによって、多くの購入希望者がそのエリアに注目し、その影響が良い意味で中古市場にも波及するからです。
 首都圏の新築マンション坪単価が上昇し始めているのは東京23区と川崎市に限られます。近畿圏では京都市が、また中部圏では名古屋市が上昇傾向にあります。他のエリアでは2012年の坪単価水準を2013年も維持しており、明確な上昇はしていません。

 このように、新築マンション市場の動きから中古市場の動きをある程度掴めることがわかりました。住宅を住み替える際、新築マンションを購入してこれまで住んでいたマンションを売却する例も多いですから、新築市場と中古市場の動きに連動性があるのも頷けます。中古マンションの購入や売却をお考えの方は、新築市場の動きにも注意を払うことをお勧めします。
 また、坪単価の動きはエリアごとに「上昇一色」や「すべて横ばい」という単純なものではないこともわかります。中古マンションの価格は、圏域の動きと特定エリアの動きが異なることもありますから、アベノミクスだからとか、消費増税されるから、といった画一的な状況だけでなく、エリアごとの状況を把握することで市況が客観的に把握できるようになります。マンションの購入や売却の際には「木も森も見る」ことが大切です。