不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 2012年もいよいよ師走。早いもので今年も残すところわずか、9月から年末まで続く秋のマンション商戦期も最終盤となりました。マンション業界では新築マンションも中古マンションも秋に流通が多くなります。そこで東京カンテイのデータ協力を得て、市場が活性化するこの時期に、価格がどこで上昇したのかを中古マンションの直近データを使って調べてみました。中古マンションの平均価格は首都圏、近畿圏、中部圏ともに概ね下落基調で推移する中にあって、上昇している行政区はどのエリアにあるのでしょうか。2012年の秋の商戦期における価格動向と傾向を「おさらい」して見ましょう。

 9月から10月にかけて首都圏で最も上昇した行政区は埼玉県上尾市で11.11%と調査対象行政区で唯一2桁の上昇を示しました。首都圏のベスト10の顔ぶれを見てみると、郊外都市で、70m² 換算価格が2,000万円を切る価格の安いエリアが並んでいます。

 今年の秋の商戦は、割安感が得られる郊外エリアで価格が概ね2,000万円以下の物件が多く流通し、価格がやや強含んだことがわかります。平均築年数が若返ったなどの価格上昇要因もないため、安価な物件にニーズがシフトしていることの表れと考えられます。
 このような状況は東京23区を対象にしたランキングでも明らかです。2012年10月には荒川区で3.97%上昇していますが、他の区はいずれも1.5%以下の上昇に留まっています。23区で9月から上昇したのは12区で約半数の11区は下落しています。
東京23区のベスト10でも上位は荒川区、墨田区、足立区など城北・城東の比較的流通価格の安いところが多くなっています。これらでは70m² 換算価格で2,500～3,500万円と都心の港区や千代田区と比べるとかなり「お手頃価格」となっています。首都圏では、この秋の商戦期に比較的価格の安い中古マンションにニーズが集まって郊外エリアの流通価格がやや押し上げられましたが、高額物件および高額エリアの価格は軟調で、全体としては市場価格の弱含みが続いています。

 下表の近畿圏と中部圏のベスト10も首都圏と同様に、中古流通価格が割安感を持った行政区が上位を占めています。近畿圏では京都府宇治市、滋賀県草津市、奈良県大和高田市など、70m² 換算で1,500万円を下回る価格で流通している行政区が入っています。
 中部圏も愛知県半田市、豊田市、三重県志摩市など、1,500万円以下の行政区で流通価格の上昇が見られます。このように価格の割安な地域の中古マンション価格が上向いたのは、リーマン・ショック以降の長引く景気後退と、急速に進展した円高によって製造業を中心に業績が悪化した影響と考えられます。
 マンション購入希望者は、収入の減少と先行きの不透明感から購入予算の縮小を余儀なくされており、高額な都心部の物件の購入者が相対的に減少し、低価格の物件に集中しているのです。そのため安価で比較的条件の良い物件には人気が出ることにより、流通価格が上昇傾向になります。
 このような動きが今後も続くかは不透明ですが、消費増税を控えてその影響が出てくる可能性があることから、駆け込み需要の高まりによって価格も強含むのではないかと考えられています。しかし、このデータを見ると、現在の景況感から脱して所得が拡大する方向に行かない限り、低予算を前提としたマンション購入が今後も主流となりそうです。