不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産マーケット情報分譲価格帯ごとに調べたマンションの資産性と特徴【首都圏・近畿圏編】(2012年9月号)

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2012年9月号

不動産市況や業界動向などの旬な情報を記載したコラムです。

分譲価格帯ごとに調べたマンションの資産性と特徴【首都圏・近畿圏編】

マンションの資産性を示す指標「マンションPBR」とは

 分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却する際に新築分譲時の価格の何倍になっているかを示したもので、マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して結果的に新築価格が割安であったことを意味する、東京カンテイが作った独自の指標です。マンション価格はほとんどの場合経年によって新築分譲時から価格が下落しますからマンションPBRも概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては、1倍を上回るケースも出てきます。

マンションPBR = 中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格

【1】新築価格が高額でもマンションPBRが良好な駅

 首都圏において分譲価格が高額でマンションPBRが1倍を超える駅は、都心の住宅地として人気の高い駅が並んでいます。また、月額賃料も概ね30万円以上と収益性も極めて良好な点も共通しているようです。
近畿圏においては京都市中心部に位置する駅が10駅のうち5駅を占め、他には大阪市や神戸市の各中心部の駅が登場しており、交通利便性が資産価値に直結していることがわかります。

【 首都圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 東京メトロ銀座線  外苑前  1.46 8,703 12,777 387,972  5.35%
 都営地下鉄大江戸線  赤羽橋  1.32 6,301 8,331 322,877  6.15%
 東京メトロ銀座線  表参道  1.27 7,500 9,596 374,452  5.99%
 都営地下鉄三田線  白金高輪  1.22 6,754 8,296 325,574  5.78%
 都営地下鉄三田線  白金台  1.21 7,983 9,664 340,749  5.12%
 JR山手線  原宿  1.17 7,563 8,851 351,839  5.58%
 都営地下鉄浅草線  高輪台  1.17 7,368 8,656 327,446  5.33%
 都営地下鉄三田線  芝公園  1.17 6,421 7,572 300,346  5.61%
 都営地下鉄大江戸線  西新宿五丁目  1.17 6,240 7,329 290,599  5.59%
 東京メトロ丸ノ内線  四谷三丁目  1.13 6,717 7,649 301,846  5.39%

【 近畿圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 京阪鴨東線  神宮丸太町  1.28 4,505 5,786 176,606  4.70%
 京都市営地下鉄東西線  東山  1.27 4,304 5,481 200,100  5.58%
 阪急神戸線  岡本  1.13 5,087 5,780 211,636  4.99%
 京阪鴨東線  出町柳  1.12 4,010 4,529 178,367  5.34%
 JR環状線  福島  1.10 4,355 4,821 209,007  5.76%
 大阪市営地下鉄堺筋線  北浜  1.09 5,113 5,587 229,268  5.38%
 阪急京都線  烏丸  1.05 4,578 4,846 199,429  5.23%
 京都市営地下鉄烏丸線  四条  1.04 4,083 4,259 189,036  5.56%
 JR神戸線  三ノ宮  1.03 4,037 4,163 230,271  6.84%
 大阪市営地下鉄御堂筋線  淀屋橋  1.00 4,617 4,638 245,835  6.39%

【2】新築価格が安価でもマンションPBRが良好な駅

 このパターンの駅は経済合理性が極めて高いと言えるでしょう。首都圏では湾岸エリアに位置する駅や東京スカイツリーに隣接する駅などで資産性が高まっています。これらの駅は近年大規模なマンション開発が実施され、エリアポテンシャルが急激に高まったという共通点があります。
近畿圏では阪神本線の沿線で資産性が良好です。①と同様に交通利便性が良好で、商業地としても発展している駅が多くを占めていることがわかります。

【 首都圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 東京メトロ有楽町線  辰巳  1.32 3,523 4,685 208,358  7.10%
 JR京浜東北線  東神奈川  1.23 3,463 4,265 201,119  6.97%
 京成押上線  京成曳舟  1.15 3,855 4,441 207,529  6.46%
 都営地下鉄新宿線  菊川  1.13 3,784 4,277 214,313  6.80%
 東武伊勢崎線  曳舟  1.13 3,288 3,728 194,561  7.10%
 京急本線  六郷土手  1.12 3,581 4,015 184,065  6.17%
 東京臨海高速鉄道
 りんかい線
 東雲  1.12 3,132 3,520 180,282  6.91%
 東京メトロ東西線  南砂町  1.11 3,405 3,801 184,908  6.52%
 横浜市営地下鉄
 グリーンライン
 北山田  1.10 3,221 3,561 145,682  5.43%
 JR東海道本線  大船  1.10 3,136 3,465 150,699  5.77%

【 近畿圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 阪神本線  岩屋  1.15 2,300 2,647 123,701 6. 45%
 JR環状線  弁天町  1.09 2,977 3,273 167,187  6.74%
 JR東西線  海老江  1.07 2,700 2,904 149,487  6.64%
 JR京都線  新大阪  1.07 2,698 2,893 136,768  6.08%
 神戸新交通
 ポートアイランド線
 中公園  1.07 2,695 2,898 140,218  6.24%
 阪神本線  甲子園  1.05 2,989 3,162 141,850  5.69%
 阪急京都線  上牧  1.05 2,604 2,752 125,239  5.77%
 阪神本線  今津  1.03 2,627 2,714 134,303  6.14%
 阪神本線  西宮  1.02 2,843 2,910 160,128  6.76%
 阪急宝塚線  川西能勢口  1.00 2,796 2,801 133,877  5.75%

【3】新築価格が高額でマンションPBRが低い駅

 首都圏では、都心の高級住宅地を擁する駅の他に、城西エリアの駅も登場しています。いずれもエリアポテンシャルを超えた価格で分譲されていたことが低調なマンションPBRの一因で、月額賃料も①と比較して5万円程度低い水準であることからも、強気に売られ過ぎた感が否めません。
近畿圏においては京都市内の駅が登場しています。①に登場する駅との違いは新築価格がさらに高額であることで、入口の分譲価格が相場よりもやや高いとその後の資産性にも一定の影響があるということを認識しておく必要がありそうです。

【 首都圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 東京メトロ銀座線  赤坂見附  0.70 10,934 7,748 293,402  3.22%
 京王井の頭線  西永福  0.71 7,632 5,441 211,309  3.32%
 東京メトロ日比谷線  六本木  0.81 10,190 8,257 349,172  4.11%
 東京メトロ丸ノ内線  新宿三丁目  0.83 6,564 5,501 275,564  5.04%
 都営地下鉄浅草線  泉岳寺  0.84 8,277 7,029 284,076  4.12%
 京王井の頭線  浜田山  0.84 7,002 5,935 231,561  3.97%
 東京メトロ東西線  早稲田  0.85 6,067 5,164 243,373  4.81%
 JR山手線  五反田  0.85 6,733 5,773 274,873  4.90%
 東京メトロ東西線  九段下  0.85 10,444 8,892 319,840  3.67%
 JR山手線  高田馬場  0.86 6,202 5,364 260,153  5.03%

【 近畿圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 京阪本線  祇園四条  0.73 5,167 3,822 203,604  4.73%
 京阪本線  清水五条  0.79 4,257 3,384 172,658  4.87%
 神鉄有馬線  有馬温泉  0.80 4,324 3,463 81,944  2.27%
 南海高野線  帝塚山  0.83 4,379 3,665 168,879  4.63%
 阪堺電気軌道上町線  姫松  0.86 4,097 3,553 174,754  5.12%
 神戸新交通
 ポートアイランド線
 貿易センター  0.88 4,430 3,940 174,946  4.74%
 京都市営地下鉄烏丸線  松ヶ崎  0.88 4,815 4,259 175,741  4.38%

【4】新築価格が平均未満でマンションPBRが平均を下回る駅

 首都圏では千葉県および埼玉県の郊外の駅が登場しています。新築価格は安価ですが資産倍率も7割以下に留まっており、資産性という観点からは購入しにくいエリアと言えるかもしれません。
近畿圏も首都圏と同様の傾向で、やはり郊外の交通利便性がやや劣る駅が登場しており、何かと便利なところであることは、関東でも関西でも変わりなく評価されています。

【 首都圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 千葉都市モノレール2号線  作草部  0.54 2,437 1,316 100,693  4.96%
 JR高崎線  吹上  0.59 2,369 1,419 92,120  4.67%
 京成本線  勝田台  0.64 3,046 1,957 111,165  4.38%
 京成本線  京成大和田  0.65 2,541 1,664 91,225  4.31%
 西武池袋線  飯能  0.67 2,884 1,933 96,301  4.01%
 JR五日市線  東秋留  0.67 2,901 1,966 109,911  4.55%
 京成本線  京成佐倉  0.68 2,429 1,675 105,566  5.21%
 京成本線  京成臼井  0.69 2,394 1,674 92,705  4.65%
 西武新宿線  新狭山  0.69 2,679 1,867 93,420  4.18%
 JR相模線  南橋本  0.69 2,963 2,049 116,312  4.71%

【 近畿圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 京阪京津線  追分  0.50 2,513 1,280 94,331  4.51%
 山陽電気鉄道本線  人丸前  0.58 2,412 1,413 93,776  4.66%
 神戸市営地下鉄
 西神山手線
 妙法寺  0.62 2,585 1,627 99,504  4.62%
 JR神戸線  魚住  0.69 2,168 1,513 87,323  4.83%
 JR福知山線  三田  0.72 2,537 1,845 80,760  3.82%
 京都市営地下鉄東西線  東野  0.73 2,619 1,923 111,358  5.10%
 JR神戸線  明石  0.74 2,834 2,125 128,462  5.44%
 近鉄難波線  富雄  0.75 2,539 1,913 107,821  5.10%
 近鉄難波線  東生駒  0.75 2,937 2,224 100,787  4.12%
 近鉄難波線  生駒  0.75 2,969 2,247 137,140  5.54%

 マンションPBRは、基本的には立地優位性や交通利便性が良好であることと相関性が高い指標です。しかし、今回のように価格帯別でマンションPBRを比較すると、【3】のように「新築価格が高い=資産性が高い」とは必ずしも言えませんし、対照的に【2】のように新築価格が安価でもマンションPBRが1倍を超えるようなエリアがあることも事実です。
ただし、東日本大震災後の中古マンション市場では、被災リスク(主に津波や液状化被害)の高いエリアにおいて価格が下落する傾向が強まっており、このような動きが長期化すれば、将来的には資産の目減りが懸念されます。したがって、今後マンションの資産性を見極めるには、「立地優位性」と「交通利便性」だけではなく、「潜在的な被災リスク」についても検討項目とする必要がありそうです。

※本コンテンツの内容は、記事掲載時点の情報に基づき作成されております。