不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産マーケット情報分譲マンションの資産性や収益性が優れているエリアの特徴は?【中部圏・福岡県編】(2011年10月号)

不動産マーケット情報

専門家のコラム
不動産マーケット情報

不動産マーケット情報

不動産マーケット情報

2011年10月号

不動産市況や業界動向などの旬な情報を記載したコラムです。

分譲マンションの資産性や収益性が優れているエリアの特徴は?【中部圏・福岡県編】

資産性が良好なエリアの特徴【中部圏・福岡県】

①【中部圏】 新築価格3,000万円以上でPBRやPERが良い駅の例

 新築マンションが高価格帯&PBRが良好な駅で、JR名古屋駅の東側~名古屋市営地下鉄名城線エリアに位置する駅が多く並んでいます。圏域平均よりも資産性は高くなっていますが、PBRが1倍以上の駅は「千種」「西高蔵」「名古屋大学」の3駅のみで、全域的には資産価値の目減りは概ね避けられないようです。
 グループAの駅は名古屋市中心部へのアクセス性が良いため賃料水準も概ね20万円と高くなっており、結果的に収益性も圏域平均より良好となっています。一方、グループBの駅にはグループAで複数路線利用が可能な駅に隣接しているケースが多く見られます。例えば、「神宮前」はグループAの「金山」、「荒畑」は「御器所」の隣駅です。新築マンション価格は概ね同水準ですが、事業集積地へのダイレクトアクセス性でグループAの駅より劣る分だけ賃料水準が15万円前後とやや低いことから、収益性で圏域平均を下回っていると考えられます。

中部圏 新築価格3,000万円以上 (中部圏平均:中古マンション資産倍率0.86/PER17.49)
A. 資産倍率・PERともに良い駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 JR中央本線  千種 3,502 4,040 1.15 191,992 15.20
 名古屋市営地下鉄名城線  西高蔵 3,981 4,246 1.06 262,938 12.62
 名古屋市営地下鉄名城線  名古屋大学 3,542 3,562 1.00 202,571 14.57
 名古屋市営地下鉄名城線  東別院 3,301 3,278 0.99 200,867 13.69
 名古屋市営地下鉄東山線  伏見 3,748 3,676 0.98 195,331 15.99
 名古屋市営地下鉄鶴舞  御器所 3,559 3,394 0.95 202,318 14.66
 名古屋市営地下鉄名城線  神宮西 3,277 3,096 0.94 193,746 14.09
 名古屋市営地下鉄東山線  池下 4,022 3,735 0.92 212,430 15.78
 名古屋市営地下鉄名城線  市役所 3,251 2,989 0.91 190,625 14.21
 名鉄瀬戸線  森下 3,257 2,992 0.91 177,052 15.33
 JR東海道本線  金山 3,085 2,795 0.90 163,491 15.73
 名古屋市営地下鉄桜通線  丸の内 3,813 3,454 0.90 198,813 15.98
 名古屋市営地下鉄名城線  八事 4,128 3,745 0.90 226,664 15.18

B. 資産倍率は良いがPERは良くない駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 名古屋市営地下鉄名城線  瑞穂運動場東 3,575 3,414 0.95 150,011 19.86
 名鉄名古屋本線  神宮前 3,015 2,782 0.92 119,076 21.10
 名古屋市営地下鉄名城線  新瑞橋 3,600 3,294 0.91 163,582 18.34
 名古屋市営地下鉄鶴舞線  荒畑 3,706 3,288 0.88 154,497 19.99
 名古屋市営地下鉄東山線  東山公園 4,232 3,744 0.88 187,233 18.83
 名古屋市営地下鉄名城線  総合リハビリセンター 4,040 3,567 0.88 176,112 19.12

②【中部圏】 新築価格3,000万円未満でPERやPBRが良い駅の例

 新築マンションが低価格帯&PBRが良好な駅で、名古屋市近郊~郊外エリア、三重県の中核エリアに位置する駅が並んでいます。PBRが1倍を超えている駅は「桜本町」のみとなっており、データを見る限りでは圏域平均より資産価値の目減りは抑制されていますが、①と同様に新築分譲時の価格よりも高値で売却して差益を得るのは難しいようです。
 グループAには「名電各務原」や「津」など岐阜県や三重県の事業集積地へのアクセス性が高い駅が並んでいます。これら駅では賃料見合いで新築マンション価格も割安となっており、収益性は高くなる傾向にあるようです。一方、グループBは名古屋市中心部の近郊~郊外エリアに位置する駅となっており、名古屋市中心部に近いだけあってPBRは圏域平均を上回っています。しかし、新築マンション価格がやや高い反面、事業集積地へのアクセス性の悪化に応じて賃料水準は総じて低くなっており、収益性はあまり芳しくないようです。

中部圏 新築価格3,000万円未満 (中部圏平均:中古マンション資産倍率0.86/PER17.49)
A. 資産倍率・PERともに良い駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 名古屋市営地下鉄桜通線  神沢 2,561 2,408 0.94 141,519 15.08
 名古屋市営地下鉄鶴舞線  大須観音 2,927 2,736 0.93 167,925 14.53
 名鉄各務原線  名電各務原 1,929 1,777 0.92 128,723 12.49
 名鉄常滑線  常滑 2,044 1,882 0.92 134,487 12.66
 JR紀勢本線  津 2,471 2,268 0.91 149,529 13.77
 近鉄名古屋線  白子 2,459 2,245 0.91 128,302 15.97
 JR中央本線  勝川 2,670 2,437 0.91 142,847 15.58

B. 資産倍率は良いがPERは良くない駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 名古屋市営地下鉄桜通線  桜本町 2,842 2,872 1.01 125,935 18.81
 名古屋市営地下鉄桜通線  徳重 2,845 2,771 0.97 105,795 22.41
 名鉄河和線  南加木屋 2,801 2,611 0.93 121,672 19.18
 名鉄犬山線  岩倉 2,650 2,466 0.93 107,060 20.63
 名鉄豊田線  梅坪 2,752 2,450 0.89 87,011 26.35
 愛知高速交通東部丘陵線  杁ヶ池公園 2,629 2,340 0.89 119,240 18.37
 JR東海道本線  刈谷 2,778 2,453 0.88 125,376 18.46
 名古屋市営地下鉄名城線  平安通 2,992 2,635 0.88 138,493 18.00
 名鉄三河線  豊田市 2,593 2,307 0.88 118,012 18.31
 名鉄名古屋本線  国府宮 2,516 2,222 0.88 109,678 19.12

③【福岡県】 新築価格2,500万円以上でPERやPBRが良い駅の例

福岡県 新築価格2,500万円以上 (福岡県平均:中古マンション資産倍率0.83/PER16.85)
A. 資産倍率・PERともに良い駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 福岡市営地下鉄空港線  天神 2,932 3,028 1.03 160,407 15.23
 西鉄天神大牟田線  薬院 3,149 3,179 1.00 186,884 14.04
 福岡市営地下鉄七隈線  薬院大通 3,539 3,480 0.98 204,630 14.41
 JR筑肥線  姪浜 2,736 2,585 0.94 149,639 15.24

B. 資産倍率は良いがPERは良くない駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 福岡市営地下鉄七隈線  六本松 3,616 3,772 1.04 172,534 17.47
 福岡市営地下鉄空港線  唐人町 3,780 3,654 0.96 182,207 17.29
 福岡市営地下鉄空港線  藤崎 3,332 3,191 0.95 152,058 18.26
 西鉄天神大牟田線  高宮 2,872 2,596 0.90 139,083 17.21
 西鉄貝塚線  西鉄千早 2,526 2,279 0.90 108,570 19.39
 西鉄天神大牟田線  春日原 2,859 2,505 0.87 119,638 19.91
 福岡市営地下鉄七隈線  桜坂 3,360 2,940 0.87 163,309 17.15
 福岡市営地下鉄七隈線  別府 3,146 2,698 0.85 143,975 18.21

④【福岡県】 新築価格2,500万円未満でPERやPBRが良い駅の例

 新築マンション価格が圏域平均よりも低くPBRが良好な駅で、博多駅周辺や北九州市中心部などに位置する駅が並んでいます。博多駅や小倉駅などの主要駅周辺では新築マンション価格は圏域平均とほぼ同じ水準となっていますが、「西戸崎」「原田」など郊外エリアでは2,000万円を下回る駅も見受けられます。PBRが1倍以上の駅は「西小倉」「七隈」のみで、グループAの「小倉」以下5駅のPBRは概ね圏域平均と同水準に留まっており、資産価値の目減り抑制は③に比べてあまり期待できないようです。
 福岡市や北九州市の中心部へのアクセス性が良好である「西小倉」「小倉」「吉塚」では賃料水準も15万円前後と高く、収益性も圏域平均より明らかに上回っています。一方、掲出している他の駅のPERは圏域平均と大きな差もなく、いずれも20を下回っています。これは、福岡県における対象駅について全般的に言えることですが、圏内における新築マンション供給は事業集積性の高い福岡市や北九州市に集中しています。また、三大都市圏に比べて低めの価格設定がされているため、賃料見合いでは割安となり収益性も一様に担保されている。

福岡県 新築価格2,500万円未満 (福岡県平均:中古マンション資産倍率0.83/PER16.85)
A. 資産倍率・PERともに良い駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 JR日豊本線  西小倉 2,451 2,473 1.00 150,536 13.57
 JR香椎線  西戸崎 1,935 1,771 0.91 105,892 15.23
 JR久大本線  南久留米 2,056 1,878 0.91 132,699 12.91
 JR鹿児島本線  戸畑 2,117 1,901 0.89 125,241 14.09
 JR鹿児島本線  竹下 2,346 2,068 0.88 127,257 15.36
 JR鹿児島本線  原田 1,978 1,716 0.86 106,320 15.50
 JR鹿児島本線  小倉 2,364 2,033 0.85 155,325 12.69
 JR鹿児島本線  吉塚 2,280 1,956 0.85 148,968 12.75
 JR香椎線  土井 1,921 1,640 0.85 104,756 15.28
 筑豊電気鉄道  萩原 2,028 1,730 0.85 105,879 15.96
 JR日豊本線  城野 2,228 1,896 0.85 119,978 15.48

B. 資産倍率は良いがPERは良くない駅

沿線名 駅名 新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
資産倍率
(PBR)
賃料
(円/月)
マンション
PER
 福岡市営地下鉄七隈線  七隈 2,310 2,404 1.04 111,898 17.20
 JR香椎線  須恵中央 2,083 1,858 0.89 96,418 18.00

 今回は中部圏や福岡県において資産性や収益性に優れているエリアの特徴を見てきましたが、高価格帯では各都市中心エリア、低価格帯では近郊エリアや郊外の中核都市など、立地優位性の高いエリアに位置している駅で資産性が高くなることがわかりました。また、収益性の良否については事業集積地へのアクセスの良し悪しによって左右されるようです。これらの特徴は前回取り上げた首都圏や近畿圏と概ね同じ傾向を示しているため、資産性や収益性の優劣の決め手は地域を問わず共通していると言えます。
 また、各圏域間で資産性や収益性自体を比較してみるとだいぶ様相が異なっていることがわかります。資産倍率PBRが1倍以上となる駅は、首都圏や近畿圏では多数存在していましたが、中部圏や福岡県では数えるほどしかありませんでした。したがって、これら圏域においては“売却時に差益を得る”という出口戦略をとるのは難しいと言えます。一方で、圏域平均PERに着目してみると、中部圏(17.49)や福岡県(16.85)の方が首都圏(19.05)や近畿圏(18.71)よりも1年分以上も小さく、その分だけ収益性が高いことがわかります。
 確かに、マンション購入を検討する方が出口戦略を考える上では売却時における資産価値の動向が一番気になるところだと思います。その際にできるだけ資産価値の目減りを抑えたいと考えるのは当然のことですが、今回の中部圏や福岡県における特徴が示すように、売却時に大幅な差益を得ることはあまり望めない以上、これらの地域において出口戦略を考える際には資産性のみならず収益性も含めた“バランスの良さ”を考慮することが大切です。

※本コンテンツの内容は、記事掲載時点の情報に基づき作成されております。