不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 新築・中古を問わず、マンション購入を検討する際には「立地」「予算」「間取り（面積）」などといった“入口での条件”を明確に設定した上で物件選びを進めるのが一般的ですが、いざ購入しようという時にそのマンションを手放すことについてはなかなかイメージしにくいものです。また、条件の中でも「予算」を増額することは大抵の場合は困難であるために、やむを得ず他の条件を見直して物件を探される方も少なくないと思います。
 これらの条件のうち、「立地」はとりわけマンションの資産性や収益性を大きく左右する要素で、都心や郊外といった広域的な立地はもとより同じ沿線でもひと駅違っただけで資産性や収益性に差が生じる場合もあります。
今回は購入したマンションを手放す際のいわゆる“出口戦略”を考える上で重要となってくる資産性や収益性に着目し、さらに売却する場合に直接関係してくる資産性が良好なエリアの特徴について見ていきましょう。

 マンションの資産性を見る上で役に立つ大変便利な指標として、東京カンテイが公表している中古マンション資産倍率（以下、マンションPBR）があります。これは、分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却する際に新築分譲時の価格の何倍になっているかを示したもので、マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して結果的に新築価格が割安であったことを意味しています。基本的にマンション価格は経年によって新築分譲時から下落する傾向にあるため、マンションPBRは概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては今回掲出した例のように1倍を上回るケースも出てきます。

 一方、マンションの収益性を表す指標にはマンションPERがあります。これは分譲マンション価格が同一エリアにおける分譲マンション賃料の何年分に相当するかを示したもので、マンションPERが低ければ短期間で回収可能となるため収益性は高く、反対に高ければ回収まで時間がかかるので収益性が低いことを意味します。一般的に事業集積地へのアクセスが良好なエリアほど賃料水準は高くなる傾向にありますが、地価が高い都市中心部では分譲マンションの価格水準も高くなるため、収益性が悪くなることもあります。

　以下の表は首都圏・近畿圏において資産性が良好な駅の一例を示したものです。表中の新築価格は2001年から2010年までの10年間に分譲されたマンション価格、中古価格は上記対象となったマンションから過去10年間に発生した中古流通価格（築1年未満の事例は除外）、賃料は過去10年間の分譲マンション月額賃料で、それぞれを駅別に平均化して70m² に換算したものを用いています。したがってマンションPERも10年間の平均値を掲出しています。

① PBR ・ PER ともに良い駅の例
マンション PBR 、 PER ともに圏域平均よりも良好な水準で、“売却しても賃貸物件として運用しても高い利益を生み出すマンション”がある駅が並んでいます。首都圏では JR 山手線周辺や都心寄りの湾岸エリアおよび横浜中心部の駅が、近畿圏では三極（大阪市・神戸市・京都市）の中心部の駅が多く見られ、市街地中心部で商業性が高いエリアという共通の特徴があります。どちらの圏域においても立地優位性の高さから PBR は高水準となっています。また、事業集積地へのアクセス性の良さから賃料水準も高く、 PER は圏域平均よりもかなり低く（＝収益性は高く）なっているのがわかります。

◆ ② PBRは良いがPERは良くない駅の例

 マンションPBRでは圏域平均を上回るもののマンションPERではやや劣っており、“売却した場合の目減りは少ないが、運用にはあまり向かないマンション”がある駅が並んでいます。こちらは両圏域で特徴に違いが見られるようです。
首都圏ではJR山手線内の都心エリアや城南・都下エリアにおいて人気の住宅地に位置する駅がこのパターンに属しています。いずれも立地優位性と交通利便性が高いため、①と同様にPBRは1倍を超え、賃料水準も高めとなっています。しかし、多くがブランド住宅地に位置していることから新築マンション価格は①に比べて割高になる傾向が強く、結果的に賃料見合いでの収益性はやや低く（＝PERは高く）なっています。
一方、近畿圏では北摂エリアや阪神エリア、京都市の駅が多く見られます。近郊～郊外エリアに位置しているとはいえ、ブランド住宅地であることから各中心部の駅と概ね同水準の新築マンション価格となっており、PBRも圏域平均を上回っています。しかし、事業集積地へのアクセス性がやや劣るせいか、賃料水準は①に比べて総じて3万円程度低くなっており、PERは近畿圏平均より高く（＝収益性は低く）なっています。

 今回は資産性および収益性が優れているエリアを抽出しましたが、いずれも都心やその周辺エリアに位置する駅名が並ぶ結果になりました。一般的に郊外に位置する駅では資産価値の目減りは避けられませんが、上記で示した“資産性や収益性を担保するエリアの特徴”は近郊～郊外エリアにも当て嵌めることができます。つまり、より都心に近いエリアであれば資産価値の目減りを抑制することができますし、事業集積地への交通利便性が良好な駅（都心にダイレクトアクセスが可能な駅、急行・準急停車駅、ターミナル駅など）であれば周辺駅よりも賃料水準が高くなるので収益性も見込めるわけです。

 もちろん“住まい”としてマンション選びをする以上、「安全性」「居住快適性」「生活利便性」といった要素は不可欠です。また、“終の棲家”としてマンションを購入するのであればこれら要素のみの検討で十分かもしれません。しかし、結婚や出産、子供の成長や転勤など、ライフステージの変化によってマンションを手放す可能性が考えられる以上、マンション購入を考える際には新たに「資産性」「収益性」も検討要素に加えておく必要がありそうです。