不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

首都圏に続き、今回は近畿圏や中部圏における2010年のマンション市況についても見て行きます。

 近畿圏における新築マンション供給戸数は、2009年に17,186戸まで減少していましたが2010年には首都圏と同様に増加に転じて21,718戸と、2008年の供給戸数（20,762戸）をやや上回る水準まで戻してきています。一方、中部圏では2009年に5,505戸と2006年（11,697戸）のほぼ半分まで激減。2010年も4,606戸と縮小傾向に歯止めが掛かっておらず、供給動向を見る限りでは市場が復調するまでにはまだ時間がかかりそうです。

 新築マンションの平均価格は、両圏域とも2008年をピークにやや下げつつあります。一方で、2010年における平均専有面積は近畿圏で67.38m² （前年から－7.41m² ）、中部圏で76.55m² （同－3.05m² ）となっており、首都圏と同様に一戸あたりの価格を抑えるために専有面積を縮小する状況が続いています。その結果、新築マンションの坪単価は近畿圏で159.2万円、中部圏で138.8万円と過去10年間においても高水準となっています。一般的に、マンション市場の動向は首都圏から近畿圏や中部圏へとある程度の時間を経てから波及しており、現在の近畿圏・中部圏の新築マンション市況は首都圏のちょうど1年前の状況に酷似していると言えます。

 次に中古マンションの価格推移を見てみましょう。以下の図は大阪府、兵庫県および愛知県における過去5年間の新築および中古マンションの坪単価推移を四半期毎に示したもので、図中の数値は節目の坪単価およびその間の変動率を表しています。また、表は新築マンション価格＝100とした場合の中古マンション価格水準（坪単価ベース）の推移で、新築マンション価格に対する中古マンション価格の割安感を表しています。

 大阪府や兵庫県における中古マンション価格（坪単価）は、首都圏と同様に2009年後半からやや上昇に転じています。しかし、直近にかけての価格上昇率は首都圏と比べてあまり高くないようです。例えば築20年以内の物件に限ってみると、首都圏の1都3県では6～14％上昇しているのに対し、大阪府や兵庫県では2～10％の上昇に留まっています。これは、ミニバブル期における近畿圏での価格高騰の度合いが首都圏ほど強くなく、ピーク時からの価格下落が比較的小さかったことが原因と考えられます。また、築21年～30年の坪単価推移を見ると、反転上昇した築浅物件とは異なり横ばいから若干の強含みで推移していることが分かります。これらエリアには大阪市や神戸市など圏域の中心地で立地優位性の高いエリアが含まれているため、一定のニーズはあるものの旧耐震マンションの存在が価格上昇の重石となっているようです。

 一方、愛知県における中古マンション価格（坪単価）は、近畿圏以上にミニバブルによる影響を受けなかったため、価格の高騰や急落は見受けられず、中長期的には堅調な推移となっています。ただし、築21年～30年の物件価格に限ってはリーマン・ショックを境に若干下げて、直近にかけては横ばいで推移しています。2010年においても新築供給戸数の減少が続く中部圏ですが、価格推移を見る限りではこれら築古物件もニーズの受け皿となっているとは言えません。

 中古マンションの価格水準は、当然築年数が浅いほど高い値を示します。大阪府、兵庫県および愛知県における各築年数の価格水準は概ね同水準となっており、新築を100とすれば築10年以内は75前後、築11年～20年では50前後、築21年～30年では40前後で大きな変化はありません。また、各築年数の価格水準を比べると、いずれの府県でも築浅物件へのニーズが高く、築10年以内と築11年～20年および築21年～30年の間に比較的大きな開差が見られます。

 新築マンション市場に復調の兆しが見られ始めている近畿圏では、首都圏と同様に中古マンション価格が今後調整局面を迎えることが予想されます。一方、2010年時点においても新築供給戸数の減少が続く中部圏では、しばらくは築浅物件を中心とした中古マンションが購入者ニーズの受け皿となり、中古マンション価格は堅調に推移する可能性が高そうです。前述のとおり、マンション市場の動向は一般的に首都圏から近畿圏や中部圏へ波及していくため、中古マンションの売却・購入いずれかを検討する方は同じ地域のマンション動向だけでなく首都圏のトレンドにも着目すると、先行きに対するヒントが得られるかもしれません。