不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 皆さんは、このような道をご覧になったことはないでしょうか。

 １本の道なのに、その幅が凹凸していますね。
「なんでまっすぐ作らないの？通りづらいんだけど！」
なんて思ってしまうかもしれません。
 でもこれは、道路を作るのに失敗したわけでもありませんし、あえて使いづらくしているわけでもありません。ちゃんと法律の規定によってこうなったのです。今回はなぜこうした凸凹の道ができるのかを見ていきましょう。

 建物を建てる場合には、建築基準法という法律に則る必要があります。そして、その建築基準法には、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。」という規定があります。これを接道義務といいます（建築基準法43条）。
 例えば、以下のような土地があったとしましょう。

 この土地は道路に接していません。そのため、この土地には建物が建てられないことになります。（ちなみにこういった土地のことを「袋地」といいます）
 では一方で、以下のような土地であればどうでしょうか。

 こちらの土地は、道路に2m接しているので、建物を建てられる土地ということになります。（ちなみにこういった形状の土地を「旗竿地」といいます）

 つまり、建物が建てられるかどうかは、「道路」に最低でも2m接しているかどうかで決まるのです。接道要件を満たしているかどうかで、土地の資産価値も大きく変わるわけですね。

 さて、先ほど私はあえて「道路」とカギカッコを付けました。実はこれが重要なポイントなのです。
 「道路に2m以上接していること」が、建物の敷地としての要件であるわけですが、では「道路」とはそもそもなんでしょうか。
 例えば、先ほどの土地が、以下のように幅50cmくらいの細い通路に2m接していた場合、建物の敷地として認められるでしょうか。

 答えはNOです。この通路は「道路」とはいえないからです。
 実は、「道路」にはちゃんと定義があります。建築基準法では「幅が4m（一部の区域においては6m）以上のもの」であると規定されています（建築基準法42条1項）。つまり、幅50cmの通路では道路として認められないのです。
 しかし、一方で、幅4m未満であれば絶対に道路として認めないとすると不都合もあります。そもそも、建築基準法が施行されたのは1950（昭和25）年11月23日です。それよりも前に4m未満の道に接する土地に建物を建てていることは当然あるわけで、もしある日突然「あなたの土地は接道義務を満たさない土地なので、もう建物を建てることはできません」と言われたら困ってしまいますよね。

 そこで、建築基準法が適用されたときに、既に建物が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したものであれば、幅が4m未満であっても道路と「みなす」とされました。
 「みなす」というのは、実際がどうであるかに関わらず、そういうものとして取り扱うということです。そのためこうした道路を「みなし道路」と呼びます（建築基準法42条2項に規定されているので、「2項道路」とも呼ばれます）。これによって、接道要件を満たすことができるわけですね。
 ただし、これで「めでたしめでたし」とはいきません。そもそも、なぜ建築基準法は道路を「4m以上」と決めたのでしょうか。これには様々な観点がありますが、主な理由としては防災上の都合です。消防車や救急車がスムーズに入れないと、有事のときに被害が大きくなってしまうからです。
 そのため、道路とみなされるといっても、未来永劫今の幅のままでよいわけではありません。将来的にはちゃんと4ｍの幅の道路にすることが前提なのです。そのため、建物の建て替え時には、現状の道路の中心線から2mずつ左右に広げて、土地を後退させる必要があります。これを「セットバック」といいます。

 冒頭でご紹介した道路がまっすぐではないのは、このセットバックが理由です。セットバックが完了した土地の部分は広くなり、まだセットバックしていない土地の部分は以前の幅のままなので、凸凹になっているのです。

 したがって、いずれは凸凹のない4mの道路となる予定です。今はその過渡期ということですね。
 私の地元にもたくさんのみなし道路があります。中には狭くても味のある道もあり、そうした道がなくなることに一抹の寂しさを感じることもありますが、町の一つの新陳代謝の形として、変わっていく様子を見守っていきたいと思っています。