建築の知識アドバイス（住居地域と住居専用地域はどう違うの？）

 一般に家を建てようと考えた時、仕事の通勤や子供の学校を考慮して、まずはどのあたりに住みたいか考えます。そして、周辺環境や交通機関、公共施設などをチェックするでしょう。
 その際、あわせて確認しておきたいのが、市街化区域内の土地には用途地域による、建築物の用途制限があるということを忘れてはなりません。この用途制限を確認しておかないと、想像していた程、広さが取れなかったということが起こります。そして、用途地域には大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けられているのです。住居地域と住居専用地域は住居系の中にあり、この中には8種類あります。この地域は基本的には戸建の住宅の環境が守られている地域です。

 住居系地域は住宅地として、将来にわたって住環境を守っていこうとする地域で、8種類あります。

①第一種低層住居専用地域
 建てられる建物の高さや建ぺい率、容積率が低く抑えられ、最も規制が厳しい地域なので、良い環境が守られている地域です。
②第二種低層住居専用地域
 主に低層住宅のための専用地域。住宅以外では、150㎡以下の店舗、飲食店などもつくることは可能です。
③第一種中高層住居専用地域
 中高層住宅のための地域。住宅系以外では、大学、病院、2階以下かつ500㎡以下の店舗などをつくることが可能です。
④第二種中高層住居専用地域
 主に中高層住宅のための地域ですが、必要な利便施設の立地も認めています。例えば、2階以下で、かつ1500㎡以下の店舗などです。
⑤第一種住居地域
 大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅のための地域。住宅以外では、3000㎡以下の店舗、オフィス、ホテル、ゴルフ練習所などをつくることが可能です。
⑥第二種住居地域
 住宅と店舗、オフィスなどの併存を図りつつ、住居の環境を保護する住宅地域です。カラオケボックスなどをつくることが可能です。
⑦田園住居地域
 2018年4月より施行された新しい用途地域です。第一種低層住居専用地域に認められた建築物で、農地の開発が規制されており、農地と調和した良好な住居環境の保護を目的としたものです。500㎡以下の農業に関わる店舗、飲食店などをつくることが可能です。
⑧準住居地域
 幹線道路の沿線等で、地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

 第一種低層住居専用地域では、住宅地の環境を最優先した建築制限をしており、住宅以外の建築物は公共施設や医療・福祉関係の施設に限られています。
 用途や建ぺい率、容積率が厳しく制限されている分、良好な住環境が確保されます。建ぺい率は主に30～60％であり、容積率は50～200％です。
 もしこの地域で気に入った土地があったとしても、狭小地であれば、建築自体が無理なケースもあります。土地を購入する前に必ず建ぺい率、容積率を確認しておきましょう。
 それと、必ず北側の斜線制限が厳しく制限されていますので、あわせてチェックしておくことです。わからない時は不動産業者、または専門家などに訊いてみることです。

土地に関しての言葉
・都市計画区域
市または町村の中心部を含み、一体的に整備、開発、保全する必要がある区域で、原則として、都道府県が指定します。
・市街化区域
都市計画区域のひとつで、すでに市街地を形成している区域及び、概ね10年以内に優先的かつ、計画的に市街化を図るべき区域。
・市街地調整区域
農家の住宅や、開発許可を受けたもの。線引き前宅地以外は認められず、宅地造成などの開発や、一般住宅の建設は出来ません。市街化区域に対するもの。
・北側斜線制限
北側隣地境界線を起点として、高さと斜線の勾配（角度）によって規制されます。例えば制限が5m＋勾配1.25とすれば、図のようになります。

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