区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。
区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。
1．建物の各部分に構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。
2．建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということである。
上記1．と2．を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。
代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1．と2．を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。
なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」という。
廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。
また建物の敷地も、区分所有者の共有となる（ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる）。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。
従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。
区分所有建物
読み：くぶんしょゆうたてもの
建物
民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。
具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。
所有権
法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。
物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。
近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。
土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており（土地収用はその例である）、これも所有権に対する制約の一つである。
区分所有法
分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。「マンション法」と呼ばれることもある。
区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。
このため、1962（昭和37）年に民法の特別法として区分所有法が制定された。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備された。
その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、1983（昭和58）年に区分所有法が大幅に改正された。このときに、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められた。
また、1995（平成7）年の阪神・淡路大震災において被災マンションの建て替えが課題となったこと、老朽化したマンションの建て替えや大規模修繕を円滑に行なう必要が生じたことから、2002（平成14）年には、復旧決議における買取り請求規定の整備、建替え決議要件の緩和、団地内建物の建替え承認決議の創設などが措置された。
なお、マンションの建て替え等に関しては、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（略称「マンション建替え円滑化法」）」において、合意形成や権利調整についての特別の規定が定められている。
専有部分
分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ（区分所有法第1条・第2条）。
分譲マンションの場合でいえば、各住戸の内部が「専有部分」に該当する。
この反対に、区分所有建物において区分所有者が全員で共有している部分（例えば廊下・階段・バルコニーなど）は「共用部分」と呼ばれる。
区分所有者
分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。
この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。
区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである（詳しくは「区分所有建物」参照）。
共用部分
分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。
その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。
具体的には、次の3つのものが「共用部分」である（区分所有法第2条）。
1．その性質上区分所有者が共同で使用する部分（廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など）
2．専有部分に属さない建物の付属物（専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など）
3．本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの（管理人室・集会室など）
このような1．～3．の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である（区分所有法第11条）。
また共用部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。
この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積（専有面積）の割合に等しい（区分所有法第14条）が、この割合は規約により変えることができる。
また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない（区分所有法第15条）。
共有
私法上の概念で、複数の者が、同一の物を同時に所有している形をいう。 例えば、相続人が複数の場合の相続の際に、遺産が分割されるまでは相続人が遺産を「共有」することになる。また分譲マンションの共用部分は、区分所有者の「共有」に属している。 なお、共有物に対する各共有者の権利を「持分」または「持分権」と呼び、それぞれ単独で自由に持分を譲渡することができる。また、共有者の氏名を「共有名義」という。 共有物の変更・管理については、民法の改正（2023年4月1日施行）によって、共有物の「管理」の範囲の拡大・明確化、 共有物を使用する共有者がいる場合のルールの明確化・合理化、 賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理に関するルールの合理化、所在等不明共有者がいる場合の変更・管理に関するルールの合理化、 共有者が選任する共有物の管理者のルールの整備、 共有の規定と遺産共有持分に関するルールの整備などに関するルールが明文化された。
敷地
建築物のある土地のことを「敷地」という。
なお、同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっている（建築基準法施行令1条）。 例えば、ある人の所有地の上に「住宅」と「物置」が別々に建っている場合は、この2つは用途上不可分であるので、別々の敷地上に建てたと主張することはできない、ということである。
ところで、建築基準法では「敷地」が衛生的で安全であるように、次のようなルールを設定しているので注意したい（建築基準法19条）。
1．敷地は、道より高くなければならない（ただし排水や防湿の措置を取れば可） 2．敷地が、湿潤な土地や出水の多い土地であるときは、盛り土や地盤の改良を行なう。 3．敷地には、雨水と汚水を外部に排出する仕組み（下水道など）をしなければならない。 4．崖崩れの被害にあう恐れがあるときは、擁壁（ようへき）の設置などをしなければならない。
借地権
借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである（借地借家法第2条）。
1．建物を所有する目的で設定された地上権
2．建物を所有する目的で設定された土地賃借権
従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではない。
また、青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになる。
共有持分
複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」という。
例えば、相続が発生して、3人の子が1つの土地を相続したとき、遺産分割をする前の時点では、各相続人のその土地に関する共有持分は「3分の1」である。
敷地利用権
分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者が持っている土地に関する権利のことを「敷地利用権」という（区分所有法第2条）。
区分所有建物では、その敷地は区分所有者全員の共有とされている。
従って、敷地利用権とは、区分所有者が持っている「土地の共有持分」といい換えることができる。