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定期借地権
読み:ていきしゃくちけん

1992(平成4)年8月1日に施行された新借地借家法では、借地権普通借地権と定期借地権に区分した。

普通借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側に土地の返還を請求するだけの正当事由が存在しなければ、借地人が更新を望む限り自動的に借地契約が更新されるというものである。

これに対して定期借地権とは、借地権の存続期間が満了した際に、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を地主に返還しなければならないというものである。

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類がある。

借地権

借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである(借地借家法第2条)。 1.建物を所有する目的で設定された地上権 2.建物を所有する目的で設定された土地賃借権 従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではない。 また、青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになる。

普通借地権

借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、1992(平成4)年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。 この新借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。 これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。 普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。 1.旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物(木造を指す)については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。 しかし、普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。 2.旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた(旧借地法第2条、第5条)。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。 このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。

一般定期借地権

借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)により創設された3種類の定期借地権のうちの一つ。 「一般定期借地権」とは次の3つの契約内容を含む定期借地権のことである。 1.更新による期間の延長がない。 2.存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。 3.期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない。 なお、「一般定期借地権」の存続期間は少なくとも50年以上としなければならない。

建物譲渡特約付き借地権

新借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)により創設された定期借地権の一つ。 「建物譲渡特約付き借地権」とは、次の契約内容を含む定期借地権である。 1.設定から30年以上を経過した日に、借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する。 2.1.の譲渡がなされたことにより、借地権が消滅する。 従って、「建物譲渡特約付き借地権」の存続期間は少なくとも30年以上である。 また借地権が消滅した時点において、建物の借家人は、借地権を地主に対して対抗することができるとされている。

事業用定期借地権(事業用借地権)

定期借地権の一つで、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものをいう。 当初、契約期間が10年以上20年以下とされていたが、借地借家法の改正により、2008年1月1日以降は、10年以上50年未満に改められた。 事業用定期借地権は、契約の更新(存続期間の更新)を伴わない、契約終了時に建物買取請求権が発生しない、建物再築による存続期間の延長がないことを特約した借地権の設定契約(事業用借地権設定契約)によって発生する。この場合、契約期間が10年以上30年未満の場合には必ずこの特約が必要である一方、契約期間が30年以上50年未満の場合は特約するかどうかは任意とされる。また、契約は公正証書によらなければならない。 従って、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権の設定は、契約期間に応じて右表のような方法を選択することができる。

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