三井住友トラスト不動産

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サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
読み:さーびすつきこうれいしゃむけじゅうたく(さつきじゅうたく)

規模や設備面で高齢者が生活しやすいバリアフリーな住宅(ハード)に、介護・医療などのサービス(ソフト)が付いた住まいをいう。

ハード・ソフトの基準は以下の通り。

1. 規模・設備(ハード)
1)各専用部分の床面積は原則25平方メートル以上であること(ただし、居間、食堂、台所その他の住宅部分が、高齢者が共同して利用するのに十分な面積を有する場合は18平方メートル以上)
2)各居室部分に、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えたものであること(ただし、共用部分に共同利用に適した台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えずとも可)
3)バリアフリー構造であること

2.サービス(ソフト)
1)安否確認サービスと生活相談サービスを提供すること
2)ケアの専門家(社会福祉法人・医療法人・指定居宅サービス事業者等の職員、医師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、ホームヘルパー1級または2級の資格保持者)が少なくとも日中、建物に常駐してサービスを供給すること

契約方式は、「賃貸借方式」と「利用権方式」の2種類。新制度では、利用権方式のトラブルを未然に防ぐために、前払金算定の基礎や返還債務の算定方法を明示するとともに、入居3ヵ月以内に契約解除または入居者死亡による契約終了となった場合に、前払金(利用控除分を除く)を返還することが定められた。

なお、従来の高齢者向け優良賃貸住宅制度(高優賃)、高齢者円滑入居賃貸住宅制度(高円賃)、高齢者専用賃貸住宅制度(高専賃)の3つが廃止、新制度に一本化され、さらに基準を満たした有料老人ホームも登録が可能となっている。

バリアフリー

高齢者や身体障害者など、体の不自由な人々の行動を妨げる物的・心理的障害を取り除くという意味。 バリアフリーデザインはその障害となる物を除去し、生活しやすいよう設計されたものである。段差をできる限りつくらずにスロープ等を用いることも一つの手法である。

床面積

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。 なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。

居室

居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。 この定義に従えば、一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」である。 その反対に、「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。 なお建築基準法では、居住の目的のための居室については、採光に関する基準(建築基準法第28条第1項)と換気に関する基準(建築基準法第28条第2項)をクリアすることを必要としている。 ただし、居室として使用する地下室については採光の基準が適用されず、その代わりに衛生上必要な防湿の措置等を行なうことが必要とされている(建築基準法第29条)。

共用部分

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。 その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。 具体的には、次の3つのものが「共用部分」である(区分所有法第2条)。 1.その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など) 2.専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など) 3.本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室など) このような1.~3.の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である(区分所有法第11条)。 また共用部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。 この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積(専有面積)の割合に等しい(区分所有法第14条)が、この割合は規約により変えることができる。 また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない(区分所有法第15条)。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

賃貸借

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう(賃貸借契約)。 賃貸借契約の締結によって、貸主(賃貸人)は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主(賃借人)は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる(従って双務契約である)。 民法では、あらゆる賃貸借契約について、 1.契約期間は最長でも20年を超えることができない、2.存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3.賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4.目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない(賃貸人には登記義務がないとされるから結果として賃借人は対抗力を持つことができないこととなる) 等と規定している。 しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、 1.契約期間を延長し借地については最低30年とする、2.契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3.裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4.登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める 等の規定を適用することとされている(借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある)。

高齢者向け優良賃貸住宅

高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。 規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができる他、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。 高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅(高齢者の入居を拒まない賃貸住宅)としての登録が義務付けられている。 なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高優賃

「高齢者向け優良賃貸住宅」の略称。 高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。 規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができるほか、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。 高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅(高齢者の入居を拒まない賃貸住宅)としての登録が義務付けられている。 なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高齢者円滑入居賃貸住宅

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県知事(またはその指定を受けた登録機関)に登録されている住宅をいう。 高齢者の入居に適する構造、設備となっているとは限らないが、家賃について債務保証を受けることができる。また、登録情報は一般に公開されている。 なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

高齢者専用賃貸住宅

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅(高齢者円滑入居賃貸住宅)として登録されたもののうち、専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅として登録されたものをいう。 高齢者専用賃貸住宅の登録に当たっては、介助を考慮した住宅の構造や設備であるなど、高齢者円滑入居賃貸住宅として登録するための一定の要件を備えていることに加えて、前払家賃の取扱い、各住戸における台所、水洗便所、浴室等の有無、日常生活に係るサービスの有無などを登録しなければならない。 また、高齢者専用賃貸住宅として登録された賃貸住宅のうちで、各戸の床面積が25平方メートル以上、原則として各戸に台所、水洗便所、浴室等があるなどの一定の要件を満たすもの(適合高齢者専用賃貸住宅)については、介護保険法に規定する特定施設入居者生活介護の対象となることもある他、老人福祉法に規定する有料老人ホームの届出が不要とされている。 なお、2011年10月の「改正高齢者住まい法」の施行に伴い、サービス付き高齢者向け住宅に一本化された。

有料老人ホーム

高齢者住宅・施設の代表格。老人保健法では、「高齢者を入居させて、入浴、排泄、食事などの介護、食事提供など日常生活の上で必要な便宜を提供する施設」と定義されている。これらのサービスを提供する施設は、すべて有料老人ホームとして都道府県知事に届出が必要で、都道府県による指導・監督を受ける。 契約方法は、入居するときにまとまった一時金を支払う必要のある「利用権方式」と、賃貸住宅に相当する家賃を毎月支払う「賃貸方式」がある。 両方式とも、毎月の管理費や食事代などを支払う他、介護保険の基準以上のサービスや給付対象外のサービスには別途費用が掛かる。有料老人ホームの大半が、利用権方式を採用しているため、事業者の信頼度が重要となる。 なお、一般のマンションと同様に、専用部分や共用部分の持分を不動産として買い取る「分譲方式」もあるが、有料老人ホームの定義から外れるので「分譲型ケア付マンション」などの名称で呼ばれている。 有料老人ホームは、介護サービスの内容によって3種類に分かれている。 1.介護付有料老人ホーム 特定施設入居者生活介護の指定を受けている有料老人ホーム。 介護サービスを担当する看護師や介護士を一定数以上職員として雇用し運営、入居者に対して生活支援サービスから介護サービスまで提供する。 食事提供から介護まで提供できるが、入居対象者は自立した生活ができる自立高齢者から要介護高齢者まで幅広い。要介護高齢者に対しては、必要な介護サービスを必要なだけ提供してくれる。 なお、介護については、そのホームが提供する生活介護を利用する「一般型」と、委託先の介護サービス事業所の介護サービスを利用する「外部サービス利用型」とがある。 2.住宅型有料老人ホーム ホーム内のスタッフが食事などのサービスを提供するのが基本。 介護が必要になった場合は、入居者自身の判断で一般住宅の場合と同じ手続きを行ない、訪問介護など外部の居宅サービスを利用する。 3.健康型有料老人ホーム 食事などの生活支援等のサービスが付いた居住施設。 介護が必要になった場合は入居契約が終了し、基本的に入居者はその施設から退去しなければならない。