三井住友トラスト不動産

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ADR(不動産紛争に関する~)
読み:えーでぃーあーる(ふどうさんふんそうにかんする~)

ADRは、Alternative Dispute Resolution の略語。「裁判外紛争処理」と訳され、裁判によらない紛争解決方法をいう。

紛争解決のために行政機関や民間機関が行なう斡旋、調停、仲裁などがこれに該当する。そのほか、裁判所で行なわれる民事調停・家事調停、訴訟上の和解もこれに含まれるとされる。

ADRの特徴は、紛争当事者の自主的な努力を尊重し、専門的な知見を反映して、紛争の実情に即した迅速な解決を図ることにある。
不動産紛争に関しても、いくつかのADR機関がその役割を果たしている。主なものとしては、
1.(独)国民生活センター紛争解決委員会
2.指定住宅紛争処理機関(住宅の品質確保の促進等に関する法律品確法)、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)により指定される機関で弁護士会が指定されている)
3.ADR法(裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律)によって認証された民間ADR機関
4.(一財)不動産適正取引推進機構による特定紛争処理事業(ただし、紛争当事者が直接に申し立てることはできず、一次処理機関から申請があった紛争が対象)

なお、民間賃貸住宅をめぐって多様な紛争が発生しているが、その円滑な解決のためには専門的な知見が必要となる場合が多いことから、ADRを活用することが有効であると考えられている。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」とも。 品確法は、1998(平成10)年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省(現国土交通省)が法制化を推進し、1999(平成11)年6月に国会で成立し、2000(平成12)年4月1日から施行された法律である。 なお、品確法は2002(平成14)年8月20日に改正され、その際に既存住宅(新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう)についての住宅性能評価が導入されている。 品確法の主な内容は次のとおりである。 1.住宅性能評価書の作成 国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等(これを登録住宅性能評価機関という)に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる(同法第5条)。 住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。 2.住宅性能評価書の作成方法 登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない(同法第5条、第3条)。 3.住宅性能評価書の役割 住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる(同法第6条)(詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ)。 4.弁護士会による紛争処理 建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる(同法第63条)。 紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である(同法69条および同法施行規則第104・105条)。 5.住宅紛争処理支援センターの設置 上記4.の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている(同法第78条)。 この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。 6.10年間の瑕疵担保責任の義務付け 売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。 このような売主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と呼ぶ(瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である)。 しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられた。 こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している(同法第87・88条)。 (詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)

品確法

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称。住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人と新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付ける法律。 品確法は、1998(平成10)年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省(現国土交通省)が法制化を推進し、1999(平成11)年6月に国会で成立し、2000(平成12)年4月1日から施行された法律である。 なお、品確法は2002(平成14)年8月20日に改正され、その際に既存住宅(新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう)についての住宅性能評価が導入されている。 品確法の主な内容は次のとおりである。 1.住宅性能評価書の作成 国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等(これを登録住宅性能評価機関という)に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる(同法第5条)。 住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。 2.住宅性能評価書の作成方法 登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない(同法第5条、第3条)。 3.住宅性能評価書の役割 住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる(同法第6条)(詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ)。 4.弁護士会による紛争処理 建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる(同法第63条)。 紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である(同法69条および同法施行規則第104・105条)。 5.住宅紛争処理支援センターの設置 上記4.の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている(同法第78条)。 この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。 6.10年間の瑕疵担保責任の義務付け 売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。 このような売主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と呼ぶ(瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である)。 しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因の一つであると考えられた。 こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している(同法第87・88条)。 (詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)

住宅瑕疵担保履行法

新築住宅に係る瑕疵担保責任の履行を確保することを目的とした法律で、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」という。   同法は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって建設業者及び宅地建物取引業者が負う瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の担保責任)の確実な履行を確保するための規定を定めている。主な規定は次のとおりである。 (1)保証金の供託又は住宅瑕疵担保責任保険による資力の確保 (2)住宅の検査と一体として保険を引き受ける住宅瑕疵担保責任保険法人の指定 (3)住宅瑕疵担保責任保険契約に係る紛争を処理するための体制の整備 なお、宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負うのは、住宅の売り主となる場合である。

不動産適正取引推進機構

不動産の取引をめぐる紛争の防止を図り、特定の紛争を処理することなどを目的に1984(昭和59)年に設立された財団法人(現在は一般財団法人)。紛争事例の収集・分析、特定紛争の処理等のほか、宅地建物取引士資格試験を実施する機関でもある。 特定紛争処理とは、不動産の取引をめぐる苦情・紛争のうち、都道府県や事業者団体等の窓口(第一次処理機関)において解決のつかない紛争で、宅地建物取引業者が関与するトラブルについて、専門の紛争処理委員が公平かつ迅速な解決を図る仕組みである。 特定紛争処理は第一次処理機関の申請によって開始されるが、申請にあたっては紛争当事者の同意が必要である。紛争処理は当事者の主張の聴取、証人の証言、鑑定などを経て行なわれ、調整案が提示されるが、和解が成立する場合のほか、仲裁に移行する場合、不調で調整を打ち切る場合がある。 なお、特定紛争処理のように裁判所の外で行なわれる紛争処理を、裁判外紛争処理(ADR、Alternative Dispute Resolution)といい、迅速で低コストな紛争処理方法としてその活用が広がっているが、不動産適正取引推進機構の行なう特定紛争処理は、早い時期に開始されたADRの一つである。