三井住友トラスト不動産

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投資不動産
読み:とうしふどうさん

賃貸収益の獲得、または、価格の上昇をを目的として保有する土地・建物をいう。

英語ではInvestment Propertyという。

具体的には、賃貸ビル、賃貸店舗、賃貸マンション、賃貸アパート、遊休地などが「投資不動産」に該当する。また、遊休地を一時的に駐車場として利用している場合には、その駐車場は「投資不動産」に該当する。
一方、通常の事業目的で所有する土地建物(例えば本社ビル、自社で使用する工場、自社で使用する店舗など)は「投資不動産」ではない。また、不動産会社・建設会社が販売目的で所有する土地建物は「投資不動産」から除外される。

国際会計基準では、原則的に決算日における「時価」により毎期評価すること(時価評価)を求めている。この場合には、時価の変動から生じる評価益(または評価損)は、毎期の当期利益に含めて表示されることになる。
また、時価評価を採用しない場合には、決算日における時価を貸借対照表に注記すること(時価情報の注記)を求めている。この場合には、投資不動産は取得原価で評価され、通常の固定資産と同様に、毎期減価償却を行ない減損が発生した場合には減損会計により損失を計上することになる。
なお、ここで「時価」とは「フェア・バリュー(公正価値)」のことで、原則として、取引知識がある者同士の間で成立する資産の取引価額、つまり、不動産市場における市場価格であると考えることができる。

日本では2005年度から減損会計が導入されたが、投資不動産についても減損会計が適用されており、国際会計基準による時価評価または時価情報の注記は求められていない。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

国際会計基準

国際会計基準委員会(International Accounting Standards Committee、IASC)により提案された企業会計に関する基準をいい、英語ではInternational Accounting Standards(IAS)と呼ばれる。 IASは、1973年に、全世界共通の企業会計ルールを策定することを目標として9ヵ国の会計士団体が組織した委員会であるが、それ以来、企業会計のさまざまなルールについて、順次意見を表明してきた。その意見書の集まりがIASである。そして、EU等はすでにIASを国内会計基準として採用しているほか、アメリカもIASへの導入方針を表明している。日本でも、企業会計審議会が国内の企業会計基準を国際会計基準に合致させる作業を進めているが、2009年度(2010年3月期決算)からは、連結決算書について国内基準とIASとを選択して適用することを認める方針を決定した。 IASは数十の意見書で構成されているが、その原則的な考え方は、 1.会計の重点を連結決算に置くこと(単独決算から連結決算へ) 2.キャッシュフローを重視すること 3.資産や負債を時価ベースで評価すること(時価主義) などである。また、利益の捉え方等に関しても日本の基準と異なる点が多いなど、基準の移行に伴う作業は単純ではない。 なお、2001年に、IASCは国際会計基準審議会(International Accounting Standards Board、IASB)へと改組され、国際会計基準(IAS)の設定・改正もIASBが担っている。また、IASを含めて、IASBが設定する会計基準は、国際財務報告基準(International Financial Reporting Standards、IFRSs、IFRS)と総称される。

貸借対照表

企業の一定時点での財務状態を明らかにする書類をいう。 英語でBalance Sheetといわれることから、BS(またはB/S)と略されることもある。 貸借対照表は、ある時点における、企業または企業グループの資産、負債、純資産の状態を表示している。 資産には、現金、設備、不動産など企業が保有する経済的な価値が、負債と純資産は資産を保有するための資金調達の状態が計上される。 他者から借入した資金(買掛金、借入金等)が負債であり、企業所有者の出資金(資本金)および企業に帰属する利益剰余金等が純資産である。そして、資産と、負債および純資産の合計とは常に一致する。 貸借対照表からは、当該企業の企業価値、負債負担能力、資金活用状況など、企業財政の状態等を分析するための基礎的なデータを得ることができる。

減損会計

資産を収益性にもとづいて評価し、その結果認識された損失を当該資産の帳簿価額に反映させる手続きをいう。回収の見込みがない投資額は、損失として処理すべきであるという考え方(時価主義)にもとづく会計上の仕組みである。 資産評価によって把握した損失を処理する会計手法には、資産の帳簿価額自体を減額する方法と、損益計算において当該損失を計上する手法とがある。前者が減損会計であり、後者が時価会計である。減損会計においては評価価額の増加は計上できないが、時価会計では評価益を計上することができるなどの違いがある。資産の性格や会計の目的に応じて適切な手法を選択すべきとされている。 減損会計の対象となる資産は固定資産、および投資資産であるが、金融商品など時価会計を適用すべきとされている資産は除外される。減損会計の手続きは、 1.対象資産の確定、2.グルーピング(一体的に収益を生む複数の資産を単位化する)、3.減損の兆候の認識、4.減損損失の認識(資産から得られるであろう割引前将来キャッシュ・フローと帳簿価額を比較する)、5.減損損失の測定(帳簿価額を回収可能価額まで減額する、回収可能価額は、資産の使用価値、または正味売却価額のいずれか高い金額) という順に進められる。 減損会計は、国際会計基準の一部として欧米で早くから取り入れられていたが、日本でも、2005(平成17)年4月1日以後に開始する事業年度からは全面的に適用されることとなった。