三井住友トラスト不動産

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転貸借
読み:てんたいしゃく

所有者(A)から目的物を借りた賃借人(B)が、それを第三者(転借人、(C))に使用収益させることをいう。

いわゆる「また貸し」であり、賃借権の譲渡は転貸借とはいわない。

転貸借されてもAB間の賃貸借関係は残る。CはAとの契約関係はないが、Aに対して直接に賃料の支払い等の義務を負う。転貸借には、Aの承諾が必要で、これに反して転貸借がなされた場合には、AはAB間の契約を解除できるし、Cに対して目的物の引渡しを請求できる。

ただし、目的物が宅地建物である場合には、転貸借に関して特別の取扱いがされている。つまり、

1.承諾がない場合であっても当事者間の信頼関係が壊されない限りAの契約解除を許さない(判例による)

2.借地の転貸借について、裁判所がAの承諾に代わって許可を与えることができる

3.Aが承諾しない場合、Bに対して建物買取請求権造作買取請求権を与える

という特例である。

なお、賃借権を第三者に譲渡する場合も、転貸借と同様に目的物の所有者の承諾が必要で、宅地建物についての承諾に関して特例があるのも同じである。

使用収益

私法上の概念で、物を直接に利活用して利益・利便を得ることをいう。 使用収益するためには、その物を直接に支配する権利(物権)が必要である。

賃借権

賃貸借契約によって得られる借主の権利をいう。 借主は契約の範囲で目的物を使用し収益できる一方、貸主に賃料を支払わなければならない。民法上、債権とされる。 賃借権は債権であるので、 1.登記しなければ第三者に対抗できない(賃貸人に登記義務はなく、登記がなければ対抗要件を欠くので、例えば目的物が譲渡されると新たな所有者は賃借権に拘束されない) 2.賃貸人の承諾なしに賃借権の譲渡・転貸ができない(承諾なしに第三者に使用・収益させたときには賃貸人は契約を解除できる) など、物権に比べて法的な効力は弱い。 しかし、不動産の賃借権は生活の基盤であるため、賃借人の保護のために不動産の賃借権について特別の扱いを定めている(賃借権の物権化)。 すなわち、対抗力については、借地に関してはその上の建物の保存登記、借家に関しては建物の引渡しによって要件を満たすこととした。また、譲渡・転貸の承諾については、借地に関しては、建物買取請求権を付与し、さらには裁判所による承諾に代わる譲渡等の許可の制度を設け、借家に関しては造作買取請求権を付与した(いずれも強行規定である)。 そのほか、契約の更新拒絶や解約において貸主の正当事由を要件とすることを法定化し、判例においては、賃借権の無断譲渡・転貸を理由とした契約解除を厳しく制限する、賃借権にもとづく妨害排除請求権を承認するなど賃借人保護に配慮している。 一方で、借地借家の供給促進の観点から定期借地権、定期借家権が創設され、賃借権の多様化が進みつつある。

建物買取請求権

地主に借地上の建物を買い取らせることのできる権利をいう。 借地権が更新されないとき、または、借地上の建物を譲渡した際に地主が借地権の譲渡または転貸を承諾しないときに、借地権者または建物譲受人に生じる権利で、一方的な意思表示によって法律上の効果が生まれる(形成権)。買取価格は、時価とされる。 なお、定期借地権については、特約で定めない限り建物買取請求権は発生しない。

造作買取請求権

借家契約の終了の際、借家人が建物に付加した造作を家主に時価で買い取らせることのできる権利をいう。 造作とは、畳、建具、電気・水道施設などをいい、その付加について家主の同意を得ていることが必要である。 民法の原則では、賃貸借契約の終了時には賃借人が付加した造作を収去しなければならないとされているが、造作買取請求権は、借家契約における例外規定である。ただし、造作の買取り義務を負わないよう契約上特約することができる(任意規定である)。 なお、造作買取請求が正当で有効である場合に、家主が代金を支払わない間は、同時履行の抗弁権(双務契約において相手方が債務を履行するまでは自分の債務を履行しないと主張する権利)によって、家屋の明渡しを拒絶される恐れがある。