三井住友トラスト不動産

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短期賃貸借
読み:たんきちんたいしゃく

賃貸借契約のうち、その期間が限定されているものをいう。

被保佐人もしくは被補助人(いずれも精神上の障害により事理弁識の能力が不十分(「被保佐人」は著しく不十分)であるとして家庭裁判所の審判を受けた者、「準禁治産者」を参照)であるため処分行為能力が制限されている者または権限の定めのない代理人等の処分権限を有しない者が賃貸借する場合には、賃貸借契約の目的物に応じてその期間が制限されている。例えば、山林以外の土地については5年、建物については3年である。

従来、この期間を超えない賃貸借については、抵当権の登記後に登記したものでも抵当権者に損害を与えない限りこれに対抗できるとされていたが、この規定を悪用する例があるため、その特例は廃止された(「占有屋」参照)。

賃貸借

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう(賃貸借契約)。 賃貸借契約の締結によって、貸主(賃貸人)は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主(賃借人)は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる(従って双務契約である)。 民法では、あらゆる賃貸借契約について、 1.契約期間は最長でも20年を超えることができない、2.存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3.賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4.目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない(賃貸人には登記義務がないとされるから結果として賃借人は対抗力を持つことができないこととなる) 等と規定している。 しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、 1.契約期間を延長し借地については最低30年とする、2.契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3.裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4.登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める 等の規定を適用することとされている(借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある)。

被保佐人

精神上の障害があるために、保佐人を付けられた者のこと。 保佐とは「たすける」という意味である。 精神上の障害により物事を判断する能力が著しく不十分である者について、家庭裁判所は、本人・配偶者・親族などの請求に基づいて審判を行ない、「保佐開始」の決定をし、「保佐人」を職権で選任する(民法第11条、第876条の2)。 こうした手続きにより保佐人を付けられた者のことを「被保佐人」と呼ぶ。 この「被保佐人」の制度は、2000(平成12)年の民法改正によって創設されたもので、それ以前は「準禁治産者」という名称であった。 被保佐人は、財産に関わる重要な法律行為(不動産売買や不動産賃貸借など)を自分だけでは有効に行なうことができない。 こうした重要な法律行為を行なうには保佐人の同意が必要であり、もし保佐人の同意を得ないで重要な法律行為を行なった場合には、後でその法律行為を取り消すことが可能である。 ただし重要でない法律行為や、日用品の購入などは有効に自分だけで行なうことができる(民法第12条)。 従って、被保佐人との契約を行なうには、その保佐人の同意を必ず取得するべきである。

被補助人

精神上の障害があるために、補助人を付けられた者のこと。 精神上の障害により物事を判断する能力が不十分である者について、家庭裁判所は、本人・配偶者・親族などの請求に基づいて審判を行ない、「補助開始」の決定をし、「補助人」を職権で選任する(民法第14条、第876条の7)。 こうした手続きにより補助人を付けられた者のことを「被補助人」と呼ぶ。 この「被補助人」の制度は、精神上の障害の程度が軽微な人について、法律行為を円滑に行なうことができるように、2000(平成12)年の民法改正によって創設された制度である。 被補助人は、精神上の障害の程度が軽微であるので、重要な法律行為であっても基本的には単独で有効に行なうことができるが、家庭裁判所が必要と判断した場合には、特定の重要な法律行為について、補助人の同意が必要とされたり、補助人が法律行為を代理する場合がある(民法第16条、第876条の9)。 どのような法律行為について「同意」や「代理」を必要とするかは、本人、配偶者、親族などの請求によって家庭裁判所が審判する(民法第16条、第876条の9)。 従って、被補助人との契約を行なうには、その補助人と事前に協議するべきである。

準禁治産者

心神耗弱者(こうじゃくしゃ)や浪費者であって、準禁治産の宣告を受けた者のこと(旧民法第11条)。 2000(平成12)年に民法が改正・施行されたため、この準禁治産者の制度は次のように改められた。 1.準禁治産者の制度は、被保佐人の制度へと移行した(被保佐人を参照のこと)。 2.上記1.の際に、単なる浪費者は被保佐人の範囲から除外された。 3.ただし、旧民法第11条により準禁治産者であった者は、改正法施行後も準禁治産者として扱われる。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

抵当権

債権を保全するために、債務者(または物上保証人)が、その所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質と異なっている。 債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

占有屋

担保不動産が競売に付される際に不動産を占有し、担保価値を損なったり、競売を妨害して高額な立退料を要求する者をいう。 虚偽の賃貸借契約などによるケースが多く、権利なき占有は違法であるが、その排除には訴訟その他の労力を要する。 なお、抵当権の登記後なされた短期間賃借(住宅は3年間)を抵当権者から保護するための制度(短期賃貸借の保護の規定)があってこれを占有屋が悪用することが多かったため、2003年にその規定が廃止され(短期賃貸借保護制度の廃止参照)、代わりに、競売前からの占有者は競売落札時から6ヵ月に限って引渡しを要しないという規定(落札後の賃料を支払わないときには適用されない)が設けられた。 また、占有屋を排除する手続きを簡便にするため、占有者不明のまま明渡し命令をなすことも可能となった。