三井住友トラスト不動産

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レバレッジ効果(Leverage Effect)
読み:ればれっじこうか

他人資本を使うことによって、自己資本のみよりも高い利益率を上げることをいう。

例えば、他人資本(デット)に支払う利率が総資本(自己資本+他人資本)から得る利益率よりも低ければ、自己資本(エクイティ)に対するリターンは他人資本を使わない場合に比べて高くなる。このようにして生じる効果が梃子の力学に似ていることから、レバレッジ効果といわれている。
もちろん、リターンを高めることができると同時にリスクも大きくなる(他人資本に対しては利益に関係なく利子を支払わなければならず、また、元本の返済義務も負う)。

不動産の証券化においても、投資対象不動産の買収資金等の調達に当たって、出資(エクイティ)と借り入れ(デット)を組み合わせることによって、出資者がより高い配当を得ることができるよう工夫されることが多いが、これもレバレッジ効果の活用例である。

エクイティ(Equity)

株主資本のこと。その資金は、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達される。投資家にとっては、返済期限が定められていない資金の供与であり、その資金が利益の拡大に貢献する投資に充当されるよう監視が必要となる。 エクイティに対してデット(Debt)という用語があるが、デットは、返済期間や金利が定められ、社債発行や銀行借入などにより調達される他人資本である。 不動産の証券化に当たっては、不動産の価値を担保に資金を調達するが、その際にエクイティとデットをどのように組み合わせるかが重要となる。一般に、エクイティファイナンスのほうがハイリスク・ハイリターンであるといわれている。

不動産の証券化

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。 その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。 1.流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者(オリジネーター)から不動産が切り離され、不動産そのものの価値(収益力・リスク等)が明確になる。 2.SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益(インカムゲインとキャピタルゲイン)を裏づけとして証券(出資口・信託受益権等)を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。 3.証券を流通させる。 これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。 このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1.の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2.の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3.の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。 不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。