不動産の所有権を多数の持分権に分割（小口化）した金融商品をいう。
不動産の流動化手法の一つとして活用されている。
小口化の方法として最も単純なのは、
1．不動産を多数者の共有とし、不動産賃料等をそれぞれの共有者に帰属させる（その共有持分権が取引される）手法
である。さらにその発展として、
2．特定の不動産を信託し、その受益権を分割する手法（小口化された受益権が取引される）
3．出資を受けた一定の者が不動産の取引を行ないその利益を分配する手法（出資口が取引される）
が開発された。
このうち、3．の手法は、「不動産特定共同事業法」によって仕組みが法定され、現在販売されている不動産小口化商品の大多数は、不動産特定共同事業によって生み出されたものである。
なお、不動産小口化商品は一般的に金融商品と類似した性格を持っていて、その取引に当たっては、金融商品の取引と同様のルールに従って行なうべきであるとされているが、一方で、不動産としての性格を帯びることもあり、この場合には、不動産の取引ルールと同じような配慮も必要である。
不動産
不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。
所有権
法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。
物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。
近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。
土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており（土地収用はその例である）、これも所有権に対する制約の一つである。
不動産の流動化
不動産の取引が容易になるように工夫する手法の一つで、
1．不動産の価値を物理的なモノから分離独立させること
2．取引の単位を細分化すること
を特徴とする。 その有力な方法が不動産の証券化（不動産の価値を有価証券に転嫁すること）であるが、それにとどまらず幅広い手法が工夫されている。
賃料
賃貸借契約によって賃借人が支払う対価をいう。
特約がない限り後払いである。また、地代・家賃については、事情変更による増減請求権が認められている。 なお、借主が実質的に負担するのは、賃料に保証金、預かり金等の運用益を加えた額（実質賃料）である。また、共益費など賃料以外の負担を求められることも多い。
信託
財産権の移転その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなさしめることをいう。
契約または遺言により自由に設定できる。ただし、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。
信託を構成するのは、特定の財産（信託財産）、財産を引き渡して管理・処分をなさしめる者（委託者）、それを委ねられる者（受託者）、その目的（信託目的）、そしてその目的に応じて成果を得る者（受益者）である。これによって、信託財産の所有権・管理処分権は受託者に帰属する一方、財産から生じる経済的な利益は受益者に帰属する。
信託の機能としては、受託者による有効な財産管理の実現（財産管理機能）、財産からの受益権の分離（転換機能）、財産が受委託者の財産から隔離・保護されること（倒産隔離機能）が重要である。また、受益者は委託者と別に存在する（もちろん委託者自身を受益者として指定してもよい）ため、信託契約の定めによって、受益する権利（信託受益権）を流通させることもできる。
委託者が自らを受益者として不動産を信託し、その後に受益権を分割して流通させれば、不動産の流動化・証券化が実現する。SPCに対応するのが受託者、SPCの発行する証券に対応するのが信託受益権証書であると考えればわかりやすい。実際にも、信託を活用した不動産の流動化・証券化の例は多い。
なお、信託の仕組みを定めた法律（信託法、1922（大正11）年制定）が、2006（平成18）年に制定以来初めて本格的に改正され、その活用の幅は大きく広がった。
不動産特定共同事業法
出資等を受けて不動産取引を行ない、その収益を分配する事業の仕組みを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」という。1994（平成6）年に制定された。
不動産特定共同事業は、宅地建物取引業の特別な形態で、倒産隔離できない1号事業と、倒産隔離されたSPC方式（特定目的法人を設立する方式）による特例事業とがある。
不動産特定共同事業を営むには、原則として国土交通大臣等の許可が必要で、宅地建物取引業の免許を受けていること、法人であること、一定額以上の資本金を有していることなどの要件を満たさなければならないとされる。ただし、出資総額及び一人当たりの出資額が小さい小規模不動産特定共同事業については、登録によって営業することができる。
また業務に関しては、不動産の適正かつ合理的な利用の確保に努め、投機的取引の抑制を図るよう配慮すること、広告・勧誘等についての一定の規制・制限を遵守すること、契約に当たって一定の説明を書面で行なうことなどが定められている。
この法律の制定により、組合方式等による不動産の証券化を円滑に進めるためのルールが明確となり、投資家の資金を活用した不動産の流動化が促進されることとなった。
なお、特例事業の不動産共同事業契約に基づく権利は金融商品取引法の「みなし証券」として同法が適用されるほか、不動産特定共同事業法の対象となる商品のすべてについて、金融商品取引法に定める損失補塡等の禁止及び適合性の原則の規定が準用によって適用される。
