三井住友トラスト不動産

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信託受益権
読み:しんたくじゅえきけん

信託において、信託財産から得られる利益を受け取る権利をいう。その権利の内容は、信託契約等において個別に定められる。

信託受益権を分割して譲渡することが可能なように信託契約で定めれば、信託受益権は株式や社債など一般の証券と同様に流通させることができる。例えば、投資信託などの受益証書は、信託受益権が分割され流通している代表的な例である。
また、信託受益権の取引については、原則として、金融商品取引法による規制の対象となる。

なお、不動産の信託受益権のなかには、その性質が不動産そのものと類似したもの(分割の禁止や譲渡の制限、信託不動産の賃借人の特定、税負担などを伴う受益権)があり、取引に当たって宅地建物取引業法が適用される恐れがあることに注意が必要である。

信託

財産権の移転その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなさしめることをいう。 契約または遺言により自由に設定できる。ただし、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。 信託を構成するのは、特定の財産(信託財産)、財産を引き渡して管理・処分をなさしめる者(委託者)、それを委ねられる者(受託者)、その目的(信託目的)、そしてその目的に応じて成果を得る者(受益者)である。これによって、信託財産の所有権・管理処分権は受託者に帰属する一方、財産から生じる経済的な利益は受益者に帰属する。 信託の機能としては、受託者による有効な財産管理の実現(財産管理機能)、財産からの受益権の分離(転換機能)、財産が受委託者の財産から隔離・保護されること(倒産隔離機能)が重要である。また、受益者は委託者と別に存在する(もちろん委託者自身を受益者として指定してもよい)ため、信託契約の定めによって、受益する権利(信託受益権)を流通させることもできる。 委託者が自らを受益者として不動産を信託し、その後に受益権を分割して流通させれば、不動産の流動化・証券化が実現する。SPCに対応するのが受託者、SPCの発行する証券に対応するのが信託受益権証書であると考えればわかりやすい。実際にも、信託を活用した不動産の流動化・証券化の例は多い。 なお、信託の仕組みを定めた法律(信託法、1922(大正11)年制定)が、2006(平成18)年に制定以来初めて本格的に改正され、その活用の幅は大きく広がった。

金融商品取引法

有価証券をはじめとする広範な金融商品の取引等について包括的なルールを定めた法律で、証券取引法を全面的に改正するなどにより、2007(平成19)年9月に施行された。 この法律の目的は、金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することであり、そのために、 1.企業内容等の開示制度、2.金融商品取引業者等に対する業務規制、3.金融取引所の開設・運営についての規制 などを規定している。 その特徴は、 1.幅広い金融商品の取引業務を投資サービスとして捉え、そのような行為に対して横断的にルールを適用すること、2.投資家の保護と投資市場の自由な発達との均衡を図るため、プロの投資家への法の適用の特例を定めるなど、制度的な工夫がなされていること、3.公正な価格形成などの市場機能に着目して規制に枠組みを構成していること である。 この法律は、不動産を証券化した商品の発行や取引についてだけでなく、不動産の流動化によって生み出されたすべての金融商品の取引等に対しても適用される。ただし、不動産特定共同事業法の対象となる商品については同法の規定が適用されるため、銀行法等が適用される預金等とともに、金融商品取引法の適用対象から除外されている。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

宅地建物取引業法

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。 この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。