三井住友トラスト不動産

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証券化(不動産の証券化)
読み:しょうけんか(ふどうさんのしょうけんか)

不動産を流動化する手法の一つで、不動産をSPC等に譲渡し、または信託して、その不動産から得られるであろう収益を裏付けに、有価証券を発行する方法をいう。

証券化によって、不動産の価値が金融商品として取引されることになる。不動産のもとの所有者は、比較的少ないリスク負担で資金を調達できる一方、投資家にとっては不動産投資の機会が拡大する。

一口に証券化といっても、対象とする不動産の種類、証券を発行する主体の性格、発行する証券の性質などに応じて、用いられる手法は多様であり、金融商品としてのリスクとリターンの関係もさまざまである。また、証券を裏付けるのは不動産からの収益であるため、不動産の管理運営に関する情報公開や監視の仕組みが重要である。さらには、不動産の収益力を高めるための専門的な技術や技能を評価できる体制も整えていかなければならない。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

SPC

Special Purpose Companyの略。特定の資産を担保にした証券の発行など、限定された目的のために設立された会社をいい、一般に「特定目的会社」と訳されている。 不動産の証券化においては、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達する役割を果たす。SPCの中心的な機能は、証券化に際して特別の器(例えば二重課税を回避できる組織)としての役割を果たすことであり、会社と称するが実体のないペーパーカンパニーである。通常、SPCが保有する資産の管理処分などの実際の業務は、一定の条件を満たす実務会社に委託される。 なお、一般的に、不動産の証券化のためのSPCのほか、PFI事業などの責任を限定した特定事業を行なうための会社もSPCといわれる。「資産の流動化に関する法律(資産流動化法)」によって設立される特定目的会社(TMKと略称されることがある)は社団であるが、広い意味でのSPCは、株式会社などの形を取る場合が多い。

信託

財産権の移転その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなさしめることをいう。 契約または遺言により自由に設定できる。ただし、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。 信託を構成するのは、特定の財産(信託財産)、財産を引き渡して管理・処分をなさしめる者(委託者)、それを委ねられる者(受託者)、その目的(信託目的)、そしてその目的に応じて成果を得る者(受益者)である。これによって、信託財産の所有権・管理処分権は受託者に帰属する一方、財産から生じる経済的な利益は受益者に帰属する。 信託の機能としては、受託者による有効な財産管理の実現(財産管理機能)、財産からの受益権の分離(転換機能)、財産が受委託者の財産から隔離・保護されること(倒産隔離機能)が重要である。また、受益者は委託者と別に存在する(もちろん委託者自身を受益者として指定してもよい)ため、信託契約の定めによって、受益する権利(信託受益権)を流通させることもできる。 委託者が自らを受益者として不動産を信託し、その後に受益権を分割して流通させれば、不動産の流動化・証券化が実現する。SPCに対応するのが受託者、SPCの発行する証券に対応するのが信託受益権証書であると考えればわかりやすい。実際にも、信託を活用した不動産の流動化・証券化の例は多い。 なお、信託の仕組みを定めた法律(信託法、1922(大正11)年制定)が、2006(平成18)年に制定以来初めて本格的に改正され、その活用の幅は大きく広がった。

有価証券

財産的な価値のある権利を表示する証券で、その権利の移転・行使には原則として証券の受渡・占有が必要とされるものをいう。 表示される権利の種類、権利と証券との結合の程度、権利の移転・行使における証券の役割などは、一様ではない。従って、有価証券を取り扱う場合には、その性格を具体的に把握しておく必要がある。 有価証券は、表示する権利の種類によって、例えば次のように分類されることが多い。 1.債権証券:債権を表示するもの。手形、小切手、社債、倉庫証券など。 2.物権証券:債権とともにその担保物権を表示するもの。例えば、質入証券、抵当証券など。 3.社員権証券:社団の社員としての地位を表示するもの。例えば、株券。 なお、金融商品取引法では証券等を具体的に列挙して「有価証券」を定義しているが、その定義は一般的に理解されている有価証券の範囲とは必ずしも一致していないので注意が必要である。

不動産投資

資金を不動産(土地・建物)の購入・賃貸に充てて運用し、収益を得ることをいう。運用益は、不動産価格の上昇益(キャピタルゲイン)または賃貸料収入(インカムゲイン)として得ることになる。 不動産投資は、自らが不動産を購入・賃貸する方法によるほか、不動産投資信託(REIT)のように投資の判断・運用を専門家に委ねる方法もある。 専門家が投資を判断・運用する方法による場合には、投資家は、あたかも株式を売買するように、不動産を証券化した金融商品を売買するかたちで投資するのが一般的である。 投資は一般に、高利回りの投資は大きなリスクを伴い(ハイリスク・ハイリターン)、リスクが小さい投資は利回りが低い(ローリスク・ローリターン)とされている。