三井住友トラスト不動産

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SPC
読み:えすぴーしー

Special Purpose Companyの略。特定の資産を担保にした証券の発行など、限定された目的のために設立された会社をいい、一般に「特定目的会社」と訳されている。

不動産の証券化においては、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達する役割を果たす。SPCの中心的な機能は、証券化に際して特別の器(例えば二重課税を回避できる組織)としての役割を果たすことであり、会社と称するが実体のないペーパーカンパニーである。通常、SPCが保有する資産の管理処分などの実際の業務は、一定の条件を満たす実務会社に委託される。

なお、一般的に、不動産の証券化のためのSPCのほか、PFI事業などの責任を限定した特定事業を行なうための会社もSPCといわれる。「資産の流動化に関する法律(資産流動化法)」によって設立される特定目的会社(TMKと略称されることがある)は社団であるが、広い意味でのSPCは、株式会社などの形を取る場合が多い。

特定目的会社

特定の資産を裏付けとした有価証券を発行するためだけに設立された法人で、「資産の流動化に関する法律」にもとづいて設立される特別な社団をいう。 通常SPC(Special Purpose Company)といわれ、また、TMKと略称されることもある。不動産の証券化などのために活用される一種のペーパーカンパニーであり、資産処分とともに解散される。 その重要な機能は、証券化の対象になる資産を独立させ、責任を資産価値の範囲内に限定すること(倒産隔離機能)、および、投資家への二重課税を回避するための器となること(導管体機能)である。資産の管理運用などの具体的業務は、一定の要件を備えた会社等に委託される。 なお、資産の流動化に関する法律では、資産流動化の方法として、特定目的会社を用いる場合のほか、特定目的信託を用いる場合を規定している。

不動産の証券化

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。 その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。 1.流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者(オリジネーター)から不動産が切り離され、不動産そのものの価値(収益力・リスク等)が明確になる。 2.SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益(インカムゲインとキャピタルゲイン)を裏づけとして証券(出資口・信託受益権等)を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。 3.証券を流通させる。 これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。 このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1.の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2.の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3.の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。 不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

PFI

Private Finance Initiativeの略。民間資金によって公共施設等を整備する手法をいう。 民間の事業者が公共施設等の整備、運営を行ない、国や地方公共団体はそのサービス提供に対して対価を支払う。 その特徴は、 1.政府はサービスを調達するという考え方が採用されること 2.事業内容は政府と民間事業者との交渉によって決定されること 3.事業資金は金融市場で事業内容の信用力によって調達されること(プロジェクトファイナンス) である。 なお、PFIの推進を図るため、「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律(PFI法)」(1999年7月公布)が制定され、そのなかで事業のための手続きが定められているが、その適用がない事業であってもPFIであると認めてもよいケースがある。

資産の流動化に関する法律(資産流動化法)

特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するための仕組みを定めた法律(1998(平成10)年6月公布)。SPC法ともいわれる。 特定目的会社(SPC)や特定目的信託が、不動産などの資産を保有・運用し、その収益を裏付けとして証券や信託受益権を発行する(これにより資産が流動化される)場合の手続きやルールを決めている。 当初、流動化の対象となる資産が限定されていたが、2001(平成13)年4月の改正で、すべての財産権を対象とした流動化が可能となった。資産の有効的な活用や、多様な金融商品の開発に当たって重要な役割を果たす法律である。