三井住友トラスト不動産

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デュー・デリジェンス
読み:でゅー・でりじぇんす

「適正評価手続」または「物件精査」のこと。デュー(due)は「適正な」、デリジェンス(diligence)は「努力」という意味なので、直訳すれば「適正な努力」ということである。

米国においては、不動産の売買取引を行なう際に、売主は、物件情報の詳細な開示(ディスクロージャー)を行なう義務を負う。それと同時に、買主は、買主の費用負担において物件を独自に調査する権利が与えられるのが一般的である。
買主はこのような物件調査権を十分に活用し、「建物および設備の劣化状況」、「建物および設備の機能」、「健康被害(鉛を含む塗料、地下水汚染など)」、「(賃貸不動産・商業不動産の)借主の信用力や周囲のマーケット環境」等々を詳細に調査することが多い。
そしてこれらの詳細な調査の結果、物件が買主の希望に沿わないと判明した場合には、買主は売買契約手続を打ち切り、もしくは希望に沿うような是正措置を講じるように売主に要求することが可能である。
このような米国の不動産売買契約手続において、買主が物件内容を詳細に調査することを「デュー・デリジェンス」と呼んでいる。

また、不動産証券化においても「デュー・デリジェンス」という用語が使用されている。不動産投資信託などの不動産証券を発行する場合には、発行主体は、不動産の内容に関する詳細な情報開示(ディスクロージャー)を行なう義務を負う。

この物件情報の開示が適正かつ十分なものであるか否かについては、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の各分野の専門家が、第三者の中立の立場から審査を行なうのが一般的であり、この審査手続が「デュー・デリジェンス」と呼ばれている。

またわが国では、特にオフィスビルの建物診断を指して「デュー・デリジェンス」と呼ぶことがある。近年、わが国の大手・中堅ゼネコンでは、建物診断を重要な新規事業と位置付けており、これをデュー・デリジェンスと呼んでいる。具体的には、建物の劣化診断、機能診断、耐震性診断、省エネルギー診断などであり、建設会社の技術力を生かした詳細な建物診断を事業化している。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

売主

不動産の売買契約において、不動産を売る人(または法人)を「売主」という。 また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。 この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者(または不動産を転売する権限を有する者)のことである。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。 具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

売買契約

当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと(民法第555条)。 売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引き渡されたときに成立するのではない)。 また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。 さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない(金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう)。 当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

不動産投資信託

投資信託のうち、不動産を運用の対象とするものをいう。 アメリカではREIT(Real Estate Investment Trust)、日本ではその日本版という意味でJREITと称される。 不動産投資信託は、不動産の証券化手法の一つであり、その仕組みとして、 1.資金を信託したうえでその資金を不動産投資として運用する方法(契約型) 2.投資家が特定の法人を設立して不動産投資を行なう方法(会社型) とがある。実際に日本で行なわれている不動産投資信託の大部分は会社型であり、その担い手を投資法人と呼ぶ。 投資信託によって得る利益の原資は、投資対象となる不動産の賃料等から得られる収益である。また、不動産の証券化に当たっては、倒産隔離、導管体機能などを確保することが必要となるが、投資信託は、制度的にこれらの要請を満たしている。 不動産投資信託は、日本では2000(平成12)年に解禁された。また、会社型の不動産投資信託は証券取引所に上場することができるとされ(銘柄は投資法人、上場して取引されるのは投資口である)、初めて上場したのは2001(平成13)年9月10日である。

不動産鑑定士

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験のすべてに合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士という。 不動産鑑定士の登録を受けるには、不動産鑑定士試験の3次試験に合格し、2年以上の実務経験があることが必要である。 不動産鑑定士は職務上高度な倫理が求められるので、法律(不動産の鑑定評価に関する法律)の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。 また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも知事または国土交通大臣に対して調査等を行なうように要求することができる(不動産の鑑定評価に関する法律第42条)。