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収益還元法
読み:しゅうえきかんげんほう

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。この収益還元法による試算価格を「収益価格」という。

収益還元法は、さらに直接還元法DCF法に分けることができる。

直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求める方法である。
またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法である。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。 定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

直接還元法

不動産鑑定評価などに当たって用いられる不動産の収益価格を求める手法の一つをいい、不動産から得ることのできる一定期間(通常1年間)の純利益(収入から経費を減じた額)を一定の還元利回りで除して算出する手法である。 もう一つの手法はDCF法であり、両者の選択は対象不動産の性格や算出の目的に応じて決められる。ただし、不動産の証券化などにおける収益見込みの算出には、原則としてDCF法を用いることとされている。 直接還元法は、DCF法に比べて簡便であるが、精度は劣るとされる。だが、純利益の把握や還元利回りの設定によって予測の精度が左右されることは、DCF法についても同様である。

DCF法

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法(収益還元法)の一つ。 対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法のことである。 DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では、「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。 DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

純利益

企業会計上の概念で、企業の経営活動によって最終的に生まれた利益をいう。 当期の損益計算書をもとに、経常利益に特別利益(投資有価証券売却益など)を加え、それから特別損失(過年度の引当金不足修正額など)を差し引いて算出される。 この場合、法人税等の税金を支払う前のものを「税引前純利益」、税金支払後のものを「純利益」として区別する。 純利益=経常利益+特別利益-特別損失-支払った税金 この値は、企業の当期のすべての経営活動の成果を示すとされる。従って、経営を評価する際の基礎的なデータとして、自己資本に対する純利益の割合(自己資本利益率、ROE)や営業収益(売上高)に対する純利益の割合(純利益率)が活用されている。

還元利回り

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。 「キャップレート(Cap Rate)」とも呼ばれる。 資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。 その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。