不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報弁護士が教える 不動産売買のトラブルを防ぐためにこれだけは心がけておこう!

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弁護士が教える 遺言通りにならないケースも!遺産相続の際に相談が多い「遺留分」「寄与分」とは?

多くの人にとって、不動産売買は一生に一度のこと。
不動産の初心者でありながら、複雑な書類や手続きと向き合わなくてはならず、
金額も大きいため、決して失敗できないというプレッシャーを
感じる人も少なくないはずです。

今回は、不動産関連の法律に詳しい弁護士・瀬川徹先生に、
不動産売買でのトラブルを防ぐための心がまえを伺いました。
初めての不動産取引を考えている人は、必読です!

弁護士が教える 不動産売買のトラブルを防ぐためにこれだけは心がけておこう!

多くの人にとって、不動産売買は一生に一度のこと。
不動産の初心者でありながら、複雑な書類や手続きと向き合わなくてはならず、 金額も大きいため、決して失敗できないというプレッシャーを 感じる人も少なくないはずです。

今回は、不動産関連の法律に詳しい弁護士・瀬川徹先生に、 不動産売買でのトラブルを防ぐための心がまえを伺いました。
初めての不動産取引を考えている人は、必読です!

瀬川 徹先生

瀬川徹法律事務所

弁護士瀬川 徹 先生

昭和51年弁護士登録 著作に「判例が教える不動産トラブル解決法」(住宅新報社)等。東京地裁調停委員、東京地裁鑑定委員。

LECTURE1

不動産売買のトラブルは
主に3つの種類に分けられる

今回、不動産売買のトラブルを防ぐためのお話を伺った、弁護士の瀬川徹先生。不動産業界団体の講演会・研修会の講師、宅地建物取引士法定講習会の講師及び民事調停委員・鑑定委員として不動産取引の紛争の処理や調停等不動産に関する法律に詳しく、政府の審議会委員としてもご活躍です。

瀬川先生「不動産売買は、コンビニエンスストアで買い物をするのと同じようにはいきません。なぜなら、チェックすべき分野が多岐に渡り、それらをクリアしてようやく安心して売買ができるものだからです」

そうですね。不動産は確認すべき項目がとても多く、法律に関わる内容もあるため、専門的で難しいという印象があります。

瀬川先生「例えば建売住宅を買う場合、まずは建物そのものに問題がないかが気になると思います。間取りは希望どおりか、建物の耐震性は大丈夫か、施工上の欠陥はないか等々……。でも、それだけではなく、土地に関する情報や周辺環境などもチェックしなくてはなりません。普通の物品とは異なり、不動産はさまざまな要因が絡み合うため、結果的にそれに関わる法律も複雑なものになっています」

そのような難しい側面をもつ不動産売買ですが、起こりうるトラブルにはどのような種類があるのでしょうか?

瀬川先生「主に、①当事者に関する紛争 ②目的物に関する紛争 ③契約内容に関する紛争 の3つに分けられます」
「①当事者に関する紛争 は、例えば土地の所有者が寝たきりの状態で、売買に関する意思表示ができない状態である等です。高齢化社会でこのようなトラブルは増加傾向にあります。②目的物に関する紛争 は、例えば建築中のマンションを購入した場合、竣工後に“イメージしていたものと違う”というようなケースですね。③契約内容に関する紛争 は、契約書に記された期日までに代金を払わないといったケースが例として挙げられます」

逆に言うと、契約時にはその3点をチェックすべきということですね。

瀬川先生「はい。契約は、当事者・目的物・契約内容で成立しますから、この3点をしっかりと押さえておくことが大事になります」

引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、瑕疵担保責任の対象になります(イメージ)

LECTURE2

不動産の売主は『瑕疵担保責任』を
負うことを知っておこう

先生は今まで数多くのトラブル事例を手がけていらっしゃると思いますが、これから不動産売買をする人に参考になりそうなお話を教えていただけますか。

瀬川先生「では、②目的物に関する紛争 のケースをお話ししましょう。中古住宅の売買でよくあるケースですが、売主は長年住んだ家なので愛着もあり、わが家をひいき目で見てしまいます。多少の不具合も慣れていて気になりません。一方、買主は多額のローンを組んで買うわけですから、シビアな目で評価します。そこにズレが生じるわけです」

確かに、買う側の立場になれば、ちょっとした汚れも気になりますね。築10数年で内装も設備も古びた感じなら、その分価格を下げてほしいと思ってしまいます。

瀬川先生「でしょう? 買主のそのような心情を考えれば、後から不具合が見つかった時、『こんな状態だとは聞いていなかった。だったらその分価格を下げてほしい』等のクレームが出ても不思議ではありません」

では、住まいのどこかに不具合があった場合は、取引の際に買主に隠さず伝えて、その上で納得して購入してもらうことが大事になるわけですね。

瀬川先生「もちろん、隠さずにきちんと伝えることが基本です。さらに、売主には『瑕疵(かし)担保責任』があります。住宅の引き渡しを行った後に、売主も気づいていなかった隠れた瑕疵(欠陥や不具合等)があることがわかった場合、買主が売主に損害賠償請求や特約で補修請求をしたり、瑕疵の程度が著しい場合に契約を解除できるというものです」
「対象となる瑕疵は、雨漏りやシロアリ、構造上主要な部分の瑕疵、給排水設備の不良等です。また、土地の場合は、土壌汚染や土中に浄化槽等の廃材があった場合、瑕疵とみなされます」

気づいていなかった瑕疵でも責任を問われるのですから、知っていながら黙って売るというのは論外ですね。結局、後で損害賠償等をすることになったら、お金も手間もかかるわけですから、最初から正直に話すことが大事ですね。

安心できる不動産売買のためには、信頼できる仲介会社をパートナーにすることが大事です(イメージ)

LECTURE3

信頼できる仲介会社を選び、
できる限り情報共有しよう

瀬川先生「また、不動産仲介会社にも調査・説明義務というものがあります。不動産のプロである仲介会社は、その物件の重要事項について様々な角度から調査し、問題がないかどうかを買主に対して説明する義務があるのです」

仲介会社が間に入り、不動産のプロとして、様々な角度からチェックをしてくれるというのは安心感がありますね。

瀬川先生「逆に言えば、信頼できる仲介会社を選ぶ必要があると言えます。例えば、天井にシミを見つけたら『雨漏りしたことはありませんでしたか?』と売主にきちんと聞ける担当者でなくてはなりません。調査義務=必要な聞き取りをすべし、ということですから、そこで聞かなければ仲介契約上の債務不履行になるのです」

プロならではの目利きというものもあると思います。おかしいと気づく、そして気づいたら調べるといった、目配りができて責任感のある人に頼みたいですね。

瀬川先生「不動産の売買契約締結前には、重要事項説明を行います。文字通りとても大切な内容で、きちんと理解・納得した上で契約に進むべきものですが、実際には量が膨大で内容も難しく、一般の人が簡単に理解できるものではありません。そこで、仲介会社の宅地建物取引士が、噛み砕いて説明をする必要があるのです。誤解しやすい部分や理解しづらい部分を、いかに分かりやすく、後でトラブルがないように説明できるか。そこに仲介会社としての力量が表れるのだと思います」

重要事項説明書に出てくるのは日頃、馴染みのない言葉ばかりで、不動産の初心者は文字面を眺めるだけになってしまいそうです。分かりやすく丁寧に説明してくれる仲介会社なら信頼できるし、後々のトラブルもないだろうと思います。

瀬川先生「そして、物件の売主・買主ともに心がけたいことがあります。それは、仲介会社とできる限り情報共有することです。例えば『重量鉄骨の家を建てたい』という希望があれば、それを伝えて土地探しをすること。重量鉄骨の家は重いので、土地に十分な地耐力が必要です。もし、伝えずに土地探しを始めると、せっかく理想の土地が見つかったと思っても、地盤補強をしなくては建てることができず、大幅に予算オーバーしてしまうといったことになりかねません」

売る場合でも買う場合でも、自分にとって有利・不利といった目先のことに囚われず、何でも話しておくのが大事だということですね。それが結局、自分のためになると言えそうです。そして、誠実で信頼できる仲介会社に出会うことができれば、初心者でも安心して不動産取引ができそうです。

(作成日 2016年3月1日)