不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報収益物件の購入を考えているなら・・・『大家さん』になる前に、知っておきたいこと

専門家がレクチャー

弁護士が教える 遺言通りにならないケースも!遺産相続の際に相談が多い「遺留分」「寄与分」とは?

「収益物件のオーナーになり、安定した家賃収入を得たい」
「経済的にも時間的にも自由を得たい」
そう考えて大家さんになったのに、
思わぬトラブルに翻弄されるケースは少なくありません。

今回は、賃貸経営の法律トラブルに詳しく、
豊富な解決事例をもつ弁護士の先生にお話を伺いました。
すでに大家さんになっている方も、これからなる予定の方も、必読の内容です。

収益物件の購入を考えているなら・・・『大家さん』になる前に、知っておきたいこと

「収益物件のオーナーになり、安定した家賃収入を得たい」
「経済的にも時間的にも自由を得たい」
そう考えて大家さんになったのに、思わぬトラブルに翻弄されるケースは少なくありません。

今回は、賃貸経営の法律トラブルに詳しく、豊富な解決事例をもつ弁護士の先生にお話を伺いました。
すでに大家さんになっている方も、これからなる予定の方も、必読の内容です。

大谷 郁夫先生

銀座第一法律事務所

弁護士大谷 郁夫 先生

平成3年弁護士登録 賃貸経営をめぐるトラブルで悩む大家さんからの相談多数。建物明け渡し訴訟・滞納家賃回収相談サイト『銀座第一法律事務所 ハロー大家さん』を運営。著書に『ちょっと待った!!大家さん! その敷金そんなに返す必要はありません!!』(すばる舎)等。

LECTURE1

家賃滞納は引き伸ばし禁物。
早めに専門家に相談しよう

今回お話を伺ったのは、賃貸経営をめぐるトラブルに詳しい弁護士の大谷郁夫先生。“大家さん=お金持ち、不労所得で羨ましい”と思われがちですが、実際に大家さんからさまざまな相談を受ける中で、決して楽なものではないと感じることが多いそうです。

大谷先生「最も多いトラブルをお話ししますと…やはり『家賃の滞納』ですね。長期間滞納をする人は確信犯的に支払わないケースが多いので、早めに対処しないと損失は広がるばかりです」

大家さんにとって、見込んでいた収入が得られないのは、経済的にも精神的にもダメージが大きいですね。

大谷先生「ところが、意外と何ヵ月も我々のような専門家に相談せず、悶々とされている大家さんも多いのです。弁護士に依頼すると、多額の費用がかかると思われているのかもしれませんが(笑)、早めにご相談いただくほどダメージが少なくて済みます」

家賃滞納が続いた場合は、どのような形で解決されるのでしょうか?

大谷先生「まず、入居者に滞納家賃の支払いを求める通知を内容証明郵便で送ります。入居者が交渉に応じない場合や交渉が不調に終わった場合には、契約解除通知を内容証明郵便で送り、裁判所に家賃滞納の支払と建物の明け渡しを求める訴えを提起します」
「勝訴判決が出たら、滞納家賃の支払いと建物の明け渡しが命じられます。ここで、入居者が判決に従わない場合は、強制執行により明け渡しを実現します」

裁判となると時間がかかりそうですが、どのくらいの期間で解決するものでしょうか?

大谷先生「我々弁護士に依頼いただいてから、4~5ヵ月が目安ですね。私が担当した中には、2ヵ月弱でスピード解決したケースもあります。ちなみに弁護士費用は31万5000円(税込)でした」

確かに、専門家の力を借りればそれだけの費用はかかりますが、放置しておくよりはずっと安く済みます。早く相談して、経済的にも精神的にもダメージを少なくすべきですね。

大谷先生「それまでの家賃未納分に加え、明渡請求訴訟や強制執行に至るまでの期間の家賃収入も得られず、原状回復費用も回収できなくなるリスクがあります。家賃滞納は早めに芽を摘むことを考えましょう」

建物の増築や取り壊しの際には『変更登記』を忘れずに

敷金返還トラブルを防ぐために、契約書の内容を見直すことも大事(イメージ)

LECTURE2

『敷金』『現状回復義務』について知っておこう

大谷先生「トラブルの元として、『敷金』問題についても知っておいて頂きたいですね。敷金は、部屋を借りる際に大家さんに預けるお金で、本来は賃借期間が終了した時点で戻ってくるもの。しかし、入居者には『原状回復義務』があるため、その費用を敷金で精算し、残りのお金が手元に戻るしくみとなっています」

『礼金』はその名の通り、大家さんに払う御礼のお金で、戻ってこないものですよね。一方『敷金』は、基本的には戻ってくるお金のはずですが、リフォーム費用に充当されるため、入居者にしてみれば思いのほか戻らないと思うわけですね。

大谷先生「揉めごとになりやすいのが、どこまでが『原状回復義務』なのかということです。基本的に、経年劣化(壁紙が日に焼けるなど)や通常損耗(畳が擦れるなど)については、大家さんの負担とされています。入居者が『原状回復義務』を問われるのは、故意や過失などで生じた損傷や損耗などについてです」

たとえば、子どもが壁に落書きをしたとか、家具をぶつけて壁に穴をあけたなどの場合は、敷金からリフォーム費用を引いて精算してよいわけですね。

大谷先生「そのようにわかりやすいケースならよいのですが、どこまでが経年劣化・通常損耗か、故意・過失なのか、判断が難しいこともあります。相次ぐ敷金トラブルへの対策として、国土交通省は平成10年に原状回復に関するガイドラインを定めました(平成23年8月に再改訂版公表)。近年は、この考え方がだいぶ浸透してきています」
「一方、関西方面では『敷引き』という制度が一般的です。これは、入居時に払う『保証金』のうち、退去時にかかる原状回復費用をあらかじめ決めておく制度。実際のリフォーム費用の多寡に関わらず、決まった額が引かれて戻ってきます」

地域によっても異なるのは、業界の慣習的なものだからでしょうか。できるだけ分かりやすい取り決めがあるほうが、大家さんも入居者も安心だと思うのですが…

大谷先生「最近、関東では賃貸借契約時に、契約書に“退去時のクリーニング費用○万円”などと金額を明記するケースも増えてきました」

見解や解釈のずれから生じるトラブルを避けるためにも、契約時の取り決めは大事ですね。

大谷先生「そう、最初が肝心です。賃貸借契約書の内容はきっちりと吟味しましょう」

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決して他人事ではない孤独死問題。リスク対策が不可欠です(イメージ)

LECTURE3

高齢化社会ならではの問題。
孤独死対策を考える

大谷先生「もう一つ、お話ししておきたいのは『孤独死』対策です。ニュースでもたびたび話題になっていますが、今後ますます高齢化が進む日本では、避けられない問題です」

独居老人が増える中、孤独死は決して珍しい話ではありませんね。高齢者でなくても、突然死ということが起こり得ます。

大谷先生「万一、入居者が孤独死して遺体の発見が遅れた場合は、部屋の原状回復にも費用がかかるはずです。また、次に借りる人に事実を告げなければならないため、しばらく入居者が決まらない恐れもあります。その分家賃収入が見込めず、損害を受けることになります」

残された家財道具などは、どのように処分すればよいのでしょうか?

大谷先生「亡くなった方の家財道具を処分できるのは、相続人だけです。大家さんが勝手に処分することはできません。入居者の相続人と交渉して契約を解除した上で、相続人に家財道具を片づけてもらうしかないのです。その後、ようやく明け渡し完了になります。ちなみに、この時点までの家賃や原状回復費用は、相続人に請求することができます」

大家さんといえども、勝手に家財道具を処分することはできないのですね。相続人を探し出し、交渉を行うのもなかなか大変そうです。やはり専門家の力を借りたいところです。

大谷先生「リスク回避策としては、入居者の承諾を得て室内に入居者の動きを感知するセンサーをつけることです。これで、万一の場合でも遺体の発見が遅れることは避けられます。また、孤独死対策の保険も発売されていますから、加入を検討してはいかがでしょうか」

(作成日 2015年4月24日)