不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報実は、意外と身近な『境界問題』あなたの土地は、大丈夫?

専門家がレクチャー

昔は、土地の境界に比較的寛容でしたが、
今は地価も上がり、境界の少しのずれが大きな価格の差になります。
そのため、お隣とトラブルになることも珍しくありません。
土地の境界が曖昧だと、売買や相続時の分割の際にも問題となります。

土地の境界を確定する際に、お世話になるのが“土地家屋調査士”。
土地家屋調査士の主な業務は、不動産の表示登記手続ですが、
手続に必要な不動産の調査や測量も行います。
今回は、わが家の不動産を守るための知識について、
土地家屋調査士の先生にお話を伺いました。

実は、意外と身近な『境界問題』あなたの土地は、大丈夫?

昔は、土地の境界に比較的寛容でしたが、今は地価も上がり、境界の少しのずれが大きな価格の差になります。
そのため、お隣とトラブルになることも珍しくありません。
土地の境界が曖昧だと、売買や相続時の分割の際にも問題となります。

土地の境界を確定する際に、お世話になるのが“土地家屋調査士”。
土地家屋調査士の主な業務は、不動産の表示登記手続ですが、手続に必要な不動産の調査や測量も行います。
今回は、わが家の不動産を守るための知識について、土地家屋調査士の先生にお話を伺いました。

土地家屋調査士 行政書士 奥野尚彦先生

LECTURE1

土地を守り、スムーズな不動産取引の礎にもなる『境界標』

今回お話を伺ったのは、土地家屋調査士法人 東西合同事務所の代表・奥野尚彦先生。まずは、土地の境界の基礎知識について教えていただきました。

奥野先生「敷地の境目に、矢印や十字が刻まれた杭や金属の鋲を見たことがあると思います。それが『境界標』です」

道路を歩いているときなどに、時々見かけるものですね。

奥野先生「普段は気にとめないと思いますが、境界標はとても大事なものです。家を建て替えたり塀を直したり、あるいは土地を売買する際に、境界があいまいなためにトラブルになるケースは少なくありません」

昔からある塀を敷地の境界だと思っていたら、実は違っていた…などという話を聞きますね。境界標がずれたり、無くなったりということは起こりうるのでしょうか?

奥野先生「道路工事の際にずれたり無くなったり、また、車などに踏まれて破損することがあります。今は、堅牢な石や金属など、耐久性の高いものを使用します。また、古くから所有している土地ですと、境界標そのものがないケースもありますね」

境界標を新しく設置する場合の流れを教えてください。

奥野先生「境界標の設置は、境界確定測量の上で、土地家屋調査士が行います。その際、土地の所有者ご本人だけでなく、隣地の所有者の立ち会いが不可欠です。境界標の設置によって、その土地に隣り合う土地の境界も定まるわけですから、影響を受ける人全員の立ち会いの元で確認を行う必要があります。境界について皆が納得したら、境界標を設置し、測量図を添付した境界確定書を作成します」

ちなみに、境界標を自分に有利な位置に、勝手に移動したりした場合は…

奥野先生「れっきとした犯罪となります。刑法に触れる罪で、罰せられます」

なるほど。わざとではなくても、道路や電柱の工事などでずれたりしないよう、家の前で工事が行われる際は気をつけた方がいいですね。

奥野先生「万一、境界標がずれたり無くなったりした場合でも、法務局に地積測量図を申請していればデータを元に復元できます」

LECTURE2

建物の増築や取り壊しの際には『変更登記』を忘れずに

土地家屋調査士が行う主な業務として、登記業務があると聞きました。司法書士も登記を行いますが、その違いは?

奥野先生「登記は、大きく分けて“表示に関する登記”と“権利に関する登記”があります。“表示に関する登記”=登記簿の表題部といわれる部分を担当するのが、土地家屋調査士です。不動産の所在地や規模など、物理的な状況を正確に記載します。一方“権利に関する登記”=権利部といわれる部分を担当するのが、司法書士です。権利部の甲区には所有権に関すること、乙区には抵当権や賃借権等などを記載します」

表題部には、具体的にどのような項目が記載されるのでしょうか。

奥野先生「表題部には、不動産の物理的な現況を記載します。土地であれば、所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など。建物であれば、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などです。たとえば、マイホームを新築した場合、この表題登記は必ず行う義務があり、所有権を取得した日から1ヵ月以内と定められています。表題登記がなされないと、権利に関する登記もできません」

不動産の物理的な現況が変わった場合、たとえば建物を増築した場合も、あらためて登記が必要なのでしょうか?

奥野先生「登記簿に記載の内容に変更があった場合は、変更登記を行います。増築では床面積が変わりますから、当然、変更登記を行う必要があります」

増築工事のどさくさに紛れて忘れてしまいそうですが、ここでも登記が必要なのですね。では、建物を取り壊した場合は?

奥野先生「建物を取り壊した場合は、建物の滅失登記を行う必要があります。もし、滅失登記を怠り後で新しい建物を建てた場合、登記上は以前の建物が残ったままです。新しい建物の登記が必ずしも不可能になるわけではありませんが、法務局から滅失登記申請を要求されるなど手続きが煩雑になり、手続き期間が長くなる可能性があります」

実体はないのに書類上はあるから、新しい建物の登記が直ちにできないというのは、とんだパラドックスですね。無用なトラブルを回避するには、新しく不動産を取得したときや、所有している不動産に動きがあった場合はプロに依頼すべし、ですね。

奥野先生「そうですね。ほかに身近な例としては、相続による土地の分割でしょうか。この場合は、土地分筆登記が必要です。境界確定測量で土地の境界を確定した上で、分筆という流れになります」

建物の新築時だけでなく、増改築や取り壊しの場合も、登記が必要になります

大切な不動産を守るために、必要なときはプロの力を借りましょう

LECTURE3

土地は自分で管理するという意識を持とう

マイホームを持つのは嬉しいことですが、境界トラブルの話や登記の手続きの話などを伺うと、不動産を持つ大変さというのも感じます。やはり、所有者としての責任は生じるものですね。

奥野先生「そうですね。不動産は自分で管理する、という意識を持つことが大事だと思います。たとえば、自分の敷地の境界標を、把握しているのとそうでないのとでは万が一の時に差が出ます。道路工事で位置がずれたと気づくことができれば、役所に言って直してもらえます。しかし、そのままで時間が経ってしまうと、いざというときに改めて境界を確定し直すはめになってしまいます」

もし、土地を新しく購入する場合は、境界をきっちり確認することが大事ですね。

奥野先生「新しい分譲地の場合はあまり心配いりませんが、古い住宅地では注意した方がいいですね。現地で、売主に隣地や道路との境界位置を示してもらい、確認しましょう。また、境界確認書をもらうことも大事です」

お隣の方と、境界のことで後々トラブルになるのは避けたいです。やはり、最初が肝心ということですね。

奥野先生「不動産は、専門家でなくてはわからないこと、できないことがたくさんあります。土地家屋調査士が担う分野もその一つです。わからないことは、ぜひプロに相談して、無用なトラブルは未然に防いでいただきたいと思います」

(作成日 2015年3月20日)