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賃貸経営の法律Q&A

賃貸経営の法律Q&A

賃貸経営の法律
Q&A

弁護士
銀座第一法律事務所
大谷 郁夫

賃貸経営に関する法律について、現在、賃貸経営を営まれている方はもちろんこれから賃貸経営を始めようとお考えの方に知っていただきたいポイントをわかりやすく解説しています。

※実際のトラブル等では個別性(地域の慣習等を含む)があり総合的に判断しなければなりません。弁護士等に早めにご相談のうえ判断していただくようお願いいたします。 また、本コンテンツの内容は、平成27年1月31日現在の法律に基づき作成されております。
賃貸経営に関する法律をQ&A形式で解説しています。

居室への立ち入り

Q
借主から雨漏りがあるとの苦情があったので早速修繕をしようとしたところ、借主から、「これから1ヵ月実家に帰るので、実家から戻ってきてから修繕してほしい。」と言われ、入室を拒まれました。このような場合、借主が戻るのを待たなければなりませんか。
A
1.大家さんには修繕の権利がある。

設問の事案では、雨漏りが発生していますので、大家さんとしては、早く修理をしないと大切な建物が傷んでしまいます。ですから、大家さんとしては、一刻も早く修理をしたいところです。
このような場合、大家さんは、借主が拒否しても、貸している部屋の修理をすることができます。これは、民法にも明確に定められており、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。」とされています(民法606条第2項)。
この「保存に必要な行為」とは、分かり易く言うと建物の正常な状態を維持するために必要な手入れということです。雨漏りの修繕は、当然「保存に必要な行為」に当たります。
大家さんが、この「保存に必要な行為」をするときは、借主はその行為を認めて、受け入れなければなりません。これを、借主の「認容義務」といいます。

2.借主があくまで入室を拒んだら?

上記のように、大家さんは、「保存に必要な行為」として雨漏りの修繕をすることができ、借主は、これを拒むことができません。
もちろん、大家さんは、借主に対して、事前に作業の必要性、作業内容、作業時間などをきちんと説明し、納得してもらうように努力しなければなりません。
しかし、大家さんがこうした説明を尽くしたのに借主が納得せず、部屋への立ち入りを実力で妨害するような場合は、借主は民法で定められた「認容義務」に違反していますので、大家さんは借主との契約を解除することができます。
具体的には、書面で、作業への協力と部屋への立ち入りの承諾を求め、実力で妨害した場合には契約を解除することを通告します。それでも、借主がドアを開けないなどの妨害行為をしたときは、契約解除の通知をすることになります。

Q
借主の承諾なく貸室に立ち入ることができるのは、どのような場合ですか。
A
1.貸している部屋は、借主の大切な空間

建物の賃貸借契約においては、借主は、一旦建物の引き渡しを受けた後は、その建物を排他的に支配することができます。排他的に支配するとは、借主の建物についての使用・収益を他の人が妨害した場合は、その妨害を排除することができるということです。
また、借主がその建物を住居として使用している場合には、建物内には借主のプライバシーにかかわるものが多数存在しています。
従って、借主の不在中に承諾なしに部屋の中に入ることは、借主の建物に対する支配権や借主のプライバシー権を侵害する行為ですので、原則として違法な行為となり、場合によっては損害賠償責任を負う恐れがあります。このことは、建物の所有者である大家さんが建物内に入る場合でも同じです。

2.例外的に立ち入って良い場合は?

ただし、例外的に借主の不在中に承諾なしに部屋の中に入ることが許される場合があります。
まず、漏水やガス漏れなどの場合は、直ちに対処しないと建物や他の住人に大きな被害が及びます。このように、緊急の必要性がある場合は、借主の不在中に承諾なしに建物の中に入ることは、民法上の「保存に必要な行為」として許されます。
また、借主の家族や知人から借主と連絡が取れないなどの連絡を受け、借主の安否を確認する必要がある場合も、借主の承諾なしに建物の中に入ることが許されるでしょう。